Table of Contents
徐代書重點筆記
壹、買方可否直接匯款給賣方?
(一)結論：
錢可以直接進入賣方這戶，但不用履保信託的結果反而會更複雜。
錢直接進賣方帳戶會遇到三個問題，這三個問題分別為：有履保信託 vs 沒履保信託來比較。
(二)一屋二賣的情形：買方的錢沒有保障。
1.沒用履保信託：
(1)賣方提供的文件可變更，對買方無保障：
a.賣方提供給代書的權狀，都可以馬上去報遺失申請新的，印鑑證明也可以馬上去變更。
b.賣方如果有一屋二賣的情況，買方就會因此損失慘重，因此買方都會比較擔心。
(2)買方錢容易被消失：
如果發生一屋二賣，買方就需要花很多時間跟金錢，與賣方打各種官司，賣方如果給錢洗走了，買方也很難給錢追回來。
2.有用履保信託：
所以現在的買方通常，都不會同意將錢直接匯入賣方帳戶，有履保信託，買方就完全不需要擔心了。
(二)買方將錢直接匯入賣方帳戶，賣方有簽收，是否就有印花稅的問題?
1.前言：105年1月1號以後所買的房子要賣時才會有「合約書」上貼印花的問題：
(1)主要是過戶完後30日內：
要給國稅局看買賣契約書，跟房子取得成本的金流證明，因為要報房地合一稅。
(2)給國稅局看買賣契約書的時候：
就會發現買賣契約書沒貼印花稅的問題。
2.沒履保信託：
(1)沒履保信託：
a.因為錢直接進賣方帳戶，所以賣方需要簽收。
b.有簽收就需要貼印花，
要貼成交金額的4/1000的印花稅，如果忘記貼會有5倍的罰鍰，也就是成交1000萬，印花稅加上罰鍰會要給政府24萬。
(2)有履保信託：
買賣雙方只需要各繳3/10000，也就是成交1000萬買賣雙方各繳3000元，總共6000元就可以搞定了。
(3)比較
兩者最高稅費相差40倍：
有用履保信託跟沒用履保信託要付出去的錢最多差到40倍。
(三)買方錢直接進賣方帳戶：
1.前言：
105年以後買的房子出售時，房子取得成本的金流證明保存的容易性不一樣。
2.沒做履保信託：
(1)影印保存：
就要給當初的存摺匯款的證明，列印下來，保存好。
(2)沒有影印跟存摺遺失：
要是存摺遺失了，到時候去補刷本子的時候，銀行不會一項一項的幫你給匯出款項列出來。
有可能是多年的匯出款項加總在一項裡面，這時候取得成本要舉證就比較麻煩。
3.有做履保信託：
給國稅局看到建經公司的結案單就可以了，
要是遺失了建經公司或者代書通常都會有備份。
貳、用履保信託流程會很麻煩嗎?
只差別在買方將錢匯入信託專戶，其他的事情代書都會處理好。
參、如何可以有信託帳戶呢?
(一)建經公司配合的代書，
買賣契約書都有搭配獨立的信託帳戶：
我們是建經公司也就是履約保證公司所配合的特約代書。
建經公司提供給特約代書的買賣契約書上都有專屬為了這份契約書所開立的信託帳戶。
肆、信託帳戶會有假的嗎?
(一)假的信託帳戶：
訪間有些信託帳戶真的就是假的，是房屋公司自己開的帳戶。真的信託帳戶會寫受託信託財產專戶，假信託帳戶有很多種表現方式，比方有家是寫交易安全專戶。
(二)設立假信託帳戶的理由：
某一些仲介公司為了要賺這個成交金6/10000的信託履保費，使用公司自己的帳戶當信託帳戶主要的風險是，公司如果有挪用或者公司倒了，那一般民眾的錢就很難拿的回來了。
伍、賣方什麼時候可以拿到錢?
(一)賣方等交屋後才能拿到錢：
a.信託專戶裡面的錢，要等到最後的階段才會出款給賣方，要等房子已經過戶到買方名下了，賣方原本的房貸也還清了。
b.這時候建經公司會出結案單，買賣雙方在結案單上簽名後，款項就會撥款到賣方指定帳戶了。
(二)入帳時間：
買賣雙方簽結案單的時間如果三點半之後，隔天中午12點前錢會入賣方指定帳戶，如果是交屋時間是約在當天下午2點前，交屋當天賣方就可以拿到全部的款項了。
陸、如何確保賣方拿的到錢?
(一)雙代書一起把關：
如果有對於這點很擔心的話，我們可以幫你把關整個流程，如果買方有堅持自己想找的代書，買方找的代書就當主辦代書，我們這邊就當協辦代書。
(二)賣方請的協辦代書，把關重點：
1.兩個重點：
第一個重點：賣方的權狀、印鑑證明、印鑑章先不要提供給買方的代書。
第二個重點：提供的時機點在，自備款及貸款金額都到位，公定契約書我們代書都確認沒問題，要過戶前才提供。
2.四個步驟：
前言：要提供權狀、印鑑證明、印鑑章，
按照這四個步驟就對了。
步驟1：
確定自備款到位：
看到建經公司對帳單+建經公司大小章，我們代書會事先與建經公司確認款項確實到位。
步驟2：
確定買方貸款金額到位：
看到銀行設定契約書+銀行大小章，我們代書會事先跟銀行確認貸款金額都沒問題。
步驟3：
確定要蓋印鑑章的公定契約書內容無誤：
我們代書會在蓋章前檢核契約書內容，確認要蓋印鑑章的契約書無誤。
步驟4：
全程把關：
蓋完印鑑章後，收回權狀及印鑑證明提供給協辦代書，協辦代書會跟主辦代書，一起去地政事務所送件，確保整個流程都沒問題。
備註：
通常協辦代書把關到步驟3就已經足夠了，如果真的比較擔心才會有到第四步驟的把關。從簽約合約把關，流程把關，交屋把關整個流程我們都在。
