台北代書|兄弟姊妹間,感情很好的家庭,真的不多。怎麼樣預防最親密的人對自己造成的攻擊是一件藝術,一起看看怎麼處理吧。

《※※※點問題-看重點※※※》

台北代書|親人間移轉專案 – 牽絆

「徐代書 我的弟弟、妹妹對我提告了,媽媽將房子賣給我還需要經過他們同意嗎!」

我聽著電話很大的呼吸聲,我知道他壓抑著憤怒。但我的心很平靜,心中突然想到這首詩,眼中形勢胸中策,緩步徐行靜不嘩。

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「大哥你放心,我們都準備好了,一定沒問題,不怕他們告!」

這位大哥是職業軍人,以前媽媽在外面租房子時還要看房東臉色,大哥看不下去用自己的錢買了房子。

但他登記在媽媽的名下。媽媽年邁時也是大哥在照顧,弟弟、妹妹偶而才來看媽媽。

媽媽想說房子既然都是我大兒子買的、貸款也他在繳、照顧我的也是他。

如果有天我不存在了,這間房子當然是要留給我大兒子,我不想要讓其他的孩子分到任何財產。

這一切要從五年前說起,某一天的黃昏,一位士官長在101大樓下等著Uber。電話另外一頭傳來了聲音…

「代書不好意思突然下了大雨我可能會晚10分鐘到。」

「沒問題!」

房屋陷入家庭糾紛專案

「徐代書你好!」看起來是一位憨厚的大哥,我猜他大概55至58歲,偏黑的皮膚穿著polo衫還有米白色的短褲,體格看起來很好。

我猜是有在練的,他還自己自備了小水瓶,「我媽媽想要將房子送給我,應該要怎麼辦理比較好?」

其實這類型的問題每天都會被問,但這是沒有標準答案的,是要看每個家庭的故事還有客戶的目的而定。

一個問題有多種解法,就看哪個解法最適合我面前的大哥。

「我已經給買賣、贈與、繼承相關的稅費都計算好了,在這張心智圖上,這邊幫我看一下,有比較詳細的數字」徐代書說:「我先介紹一下買賣、贈與、繼承的大方向比較。」

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通常移轉親人間的財產是用這三個方式,當然除了這三個方式之外也有一些少部分人才需要用的特別的方案。

不過我們就先用這三種方式來為大哥做大方向的分析,這三種方式都無法滿足大哥需求時,我們再來討論其他的方式來辦理。

贈與:通常是最不節稅的方案,就算分年贈與也是一樣,但是贈與需要防範的事項相較之下是最少的,贈與也是最沒有後患的的方式。

買賣:是一個節稅的方案,雖然他能節稅但是會遇到的問題跟其他的方案比會顯得比較多,有些客戶說想要單純一點辦理贈與就好了,不要這麼複雜。

但是當他知道辦理贈與比買賣要繳的稅多了200多萬後,就會開始思考要不要買賣的方式辦理。

繼承:如果客戶的財產沒有到很多,單純繼承可以省最多的稅,但是省了最多的稅當然相對的也是會有一些後患,需要提前準備將來如果要打官司時的相關證據。

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如果財產很多,也能使用部分繼承、部分買賣、部分贈與的方式,並且搭配合短期及長期規劃綜合來使用。

我辦理親人間財產移轉客戶選則的做法大約,30%贈與、50%買賣,20%遺囑繼承。

大哥說:「我媽媽將房子給我,會有什麼法律上的風險嗎?我先跟代書說,我們家我跟弟弟、妹妹感情並沒有很好。」

代書說:「是會有法律上的風險,但是我們都會幫大哥事先預防,盡量讓官司不會發生,我們代書因為不能上場打官司。」

「所以思考法律的問題比較朝向預防法學的方式,預防未來會發生的風險,盡量不用打官司,盡量做到對方光看到我們的證據就直接舉雙手投降。」

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「親人間財產的移轉」徐代書說「比跟外面不認識的人所做的房地產移轉更容易發生問題,複雜的程度也會更高,通常最知道你弱點的人不是別人而是你最親的人。」

「有些客戶找我們時已經到最後階段了,」徐代書說:「沒什麼挽救的機會只能透過訴訟盡可能為自己最後的權益守住。」

「但現在找我們的時候是在前端,都還沒開始做,這時我們事務所的強項就來了,我們可以專案規劃並且做到盡可能沒有後患。」

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「財產傳承的問題是我們事務所的核心業務」徐代書說:「任何問題都可以提出相應的配套方案,並且根據客戶的家庭的關係及目的,客製化出最適合的專案。」

大哥說:「之前我還有朋友說,親人間的房子移轉很簡單,找地政機關的人就會幫忙填寫了,不需要找代書。」

徐代書說:「許多民眾以為都是自家人辦理親人間的房地產移轉自己辦理就可以了,但是實際上會遇到許多後患及衍伸出來的問題。」

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我們深談後,了解了大哥與親人間的故事,了解了大哥及母親的想法與目的,最後我們給了大哥五個方案。

大哥選了節稅但是辦理過程比較複雜的方案,我們事務所也做了最全面的規劃,防範將來的任何後患。

最後大哥跟媽媽來拿權狀,開心的臉龐,不斷的道謝;我跟媽媽說客氣 了,這都是應該的。

五年後的星期二下午兩點,好久沒見到大哥了。大哥依然保持著非常好的體格,只是臉上有些憔悴。

我想應該是兄弟姊妹之間的爭執讓他傷了心,有的時候精神的傷害是最讓人心痛的。

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這是大哥第三次來到我們是事務所,母親走後他的弟弟、妹妹對他提起了訴訟,

說媽媽年事已高有失智的情形,主張買賣無效,房子應該回歸到遺產讓大家來平均繼承才對。

我用一種很平穩的語氣跟大哥說「放心! 完全不需要擔心,相關的佐證早已準備好了,一定不會有問題的,這官司我們一定會贏。」

因為五年前的完整規劃,大哥的官司也順利打贏,親自過來對我不斷道 謝,我的心感到很充實。

多年後有朋友問起要找哪位代書,這位大哥總是會介紹給我,因為他知道中間的複雜程度很不一般。

親人間移轉財產需要注意事情很多,不過你可以放心,因為你認識了我們。

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我來跟大家說談一談親人間移轉財產實務上會遇到的問題:

(一) 繼承的問題:
1. 特留分之訴以及需要全體繼承人同意才能分割繼承的問題,解決的方式詳細資訊請看。

詳細內容請看

1.遺產節稅及遺囑專案

2.遺產繼承及遺產糾紛專案


(二)贈與的問題:
1.分年贈與是否是好的節稅方式:
A君想要分年贈與財產給小孩,但分年贈與的問題主要是,繳了更多的代書費跟增值稅。

而且還有房地合一稅取得成本較低的問題,是一個不太建議的節稅方式。

2.爸爸要將房子贈與給我,但是稅費繳不起,怎麼辦呢:
B君的父親要將房子送給他,可是我們有的現金不夠繳稅,稅費較高甚至是買賣的一倍以上。

3.我接受爸爸的贈與後,立刻出售稅費會因此增加嗎:
接受贈與的人取得財產後,立刻賣掉會有高額的房地合一稅。


(三)買賣的問題
1.跟媽媽買房子成交金額跟金流規劃錯誤,補繳贈與稅及土地增值稅:

C君的媽媽想說房子出售給C君,給C君一個很低的金額,因為視為贈與的關係補繳的贈與稅。

最後因為實質課稅原則的關係,增值稅的自用不被承認,補繳了10%的土地增值稅。


2.親人間買賣成交金額的定價學問:
D君是一位賣車子的超級業務員,爸爸要將房子賣給他,那賣的金額要多少呢可以同時滿足移轉後安全、節稅、D君所能做到的金流規劃。

(1)買賣成交後,爸爸過世後,怎麼樣不會被其他兄弟姊妹提告。

(2)親人間財產移轉怎麼節稅。

(3)規劃都要看D君的資產多少,能做的規劃都會有所不同。


3.國稅局不承認還款能力,媽媽要賣給我的房子流程無法進行:

E君是傳統小吃店的老闆,他的收入都是現金,平常也只有給部份存入銀行,當然也沒怎麼在報稅。

國稅局不承認E君的還款能力,贈與稅免稅證明也不發給E君,流程沒法走下去,要E君補繳贈與稅。


理由:
(1)雖然是買賣但是跟贈與一樣,都需要做贈與稅申報,因為政府覺得二親等間的買賣很有可能是假的。

因此要民眾先附贈與稅申報的相關資料來,如果你是真的買賣,申報贈與稅時,同時檢附你買賣的相關佐證,讓國稅局來審核。


(2)國稅局懷疑你的還款能力有問題,這個邏輯就是,你一個月薪水3萬元,房貸就5萬了,那這個貸款一定不可能是你繳的,很有可能是你的父母繳的。

因此這個貸款其實跟贈與沒有兩樣,就不會發免稅證明給你,沒有這個免稅證明書就沒法去地政機關辦理土地及建物的移轉,也就是俗稱的過戶。


4.親人間買賣自備款過少的問題:
E君是上班族,想要跟爸爸買房子,爸爸有兩位小孩,但不想要以後財產讓女兒分到,先跟兒子做了買賣。

但問題來了爸爸跟兒子都沒什麼現金自備款不足,貸款金額就跟著下降,怎麼辦?

舉例說明:
成交1000萬:貸款八成需要自備款200萬+貸款的800萬。成交1000萬。

貸款八成,可是我們自備款 100萬貸款就只能400萬。成交金額就要改成500萬。


5.國稅局認定買賣自備款來源有問題:
F君跟媽媽買房子,可是沒有自備款,因此透過種種方式取得了自備款。

國稅局認為這個自備款金流有問題,不提供免稅證明書,因此無法去地政機關辦理過戶。


6.買賣完成後金流規劃:
G君跟媽媽買房子,現在交易都完成了又想要將媽媽戶頭的錢移轉到自己戶頭,可以嗎?


7.買賣完成後分年贈與的問題:
H君的媽媽將房子賣給他,媽媽是賣方,賣完房子後媽媽戶頭裡就有了錢。

媽媽之後想要每年將這些錢分次贈與給H君,但是每年贈與稅免稅額就220萬而已,媽媽戶頭現在有2200多萬。

如果媽媽在這10年突然沒存在了,錢就變成遺產,H君就要跟兄弟姊妹分這個本來媽媽要送給他的錢,錢就少拿了。

如果媽媽住院了媽媽也沒法去匯款或者領錢,H君幫媽媽領錢又有盜領財物的問題。


H君:「代書,買賣完後我媽媽想要贈與給我的錢比較多。」

「如果在每年贈與的過程中媽媽突然間送醫院或者不存在了那要怎麼避免盜領財物或者這個錢變成遺產兄弟姊妹大家分的情形呢。」


8.跟媽媽買房被告詐欺:
I君是一位外商高階主管,50幾歲的年紀卻體態保持得很好,幽默風趣的談吐,跟他講話你就知道他真的是一位能言善道的人。

但他遇到跟大哥一樣的問題「代書、媽媽的房子多年來房貸都是我繳的,都是我照顧父母,今天我媽媽將房子賣給我成交金額低於市價也是媽媽心甘情願的。

現在媽媽過世後我的弟弟竟然告我,說是我欺騙媽媽,媽媽才將房子便宜賣我,說媽媽根本不清楚行情。

是基於輕率、無經驗的情況之下才賣我這個價錢,買賣應該無效,怎麼辦呢?


9.被告買賣無效因為贈與人輕度失智:

P君是位藥師聰明有著聰明伶俐的眼睛,P君說:「代書,媽媽將房子贈與給我,等到媽媽沒有存在了我竟然被弟弟妹妹告,弟弟妹妹說媽媽有輕度失智的問題。」

「是被騙的情況之下房子才過戶給我的,這個過戶是無效的,要求這房子應該併入遺產大家來分配,但是我媽媽跟我簽約時狀況是很好的。」


10.被告通謀虛偽意思表示買賣無效:
王小姐跟她的兄弟姊妹本來就是處的不好,現在跟媽媽做了買賣後結果被兄弟姊妹告說是買賣無效

「代書 明明就是我跟媽媽之間的買賣,怎麼會被告通謀虛偽意思表示,買賣無效,說我們實質上是贈與?」

以上的問題我們都有很完善的解決方式,大哥之後有朋友問題,都是請他們來找我規劃,來解決這親人之間的難題。

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徐代書重點筆記

壹、親人間移轉財產最佳方案

其實這類型的問題每天都會被問,但這是沒有標準答案的,是要看每個家庭的故事還有客戶的目的而定。

一個問題有多種解法,就看哪個解法最適合我門的客戶。

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貳、買賣、贈與、繼承比較

1.贈與:
通常是最不節稅的方案,就算分年贈與也是一樣,但是贈與需要防範的事項相較之下是最少的,贈與也是最沒有後患的的方式。


2.買賣:
是一個節稅的方案,雖然他能節稅但是會遇到的問題跟其他的方案比會顯得比較多,有些客戶說想要單純一點辦理贈與就好了。

不要這麼複雜,但是當他知道辦理贈與比買賣要繳的稅多了200多萬後,就會開始思考要不要買賣的方式辦理。


3.繼承:
如果客戶的財產沒有到很多,單純繼承可以省最多的稅,但是省了最多的稅當然相對的也是會有一些後患,需要提前準備將來如果要打官司時的相關證據。

如果財產很多,也能使用部分繼承、部分買賣、部分贈與的方式,並且搭配合短期及長期規劃綜合來使用。


4.比例:
我辦理親人間財產移轉客戶選則的做法大約,30%贈與、50%買賣,20%遺囑繼承。

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參、《法律問題》



1.預防法學:
是會有法律上的風險,但是我們都會幫大哥事先預防,盡量讓官司不會發生,我們代書因為不能上場打官司,所以思考法律的問題比較朝向預防法學的方式。

預防未來會發生的風險,盡量不用打官司,盡量做到對方光看到我們的證據就直接舉雙手投降。

2.更需要綜合規劃的能力:
親人間財產的移轉,比跟外面不認識的人所做的房地產移轉更容易發生問題。

複雜的程度也會更高,通常最知道你弱點的人不是別人而是你最親的人。

3.在最前端守護客戶:
有些客戶找我們時已經到最後階段了,沒什麼挽救的機會只能透過訴訟盡可能為自己最後的權益守住。

但現在找我們的時候是在前端,都還沒開始做。這時我們事務所的強項就來了,我們可以專案規劃並且做到盡可能沒有後患。

4.核心業務:
財產傳承的問題是我們事務所的核心業務,任何問題都可以提出相應的配套方案,並且根據客戶的家庭的關係及目的,客製化出最適合的專案。

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肆、《實務問題》



繼承的問題



Q1: 特留分之訴以及需要全體繼承人同意才能分割繼承的問題


A:詳細內容請看

(1)遺產節稅及遺囑專案

(2)遺產繼承及遺產糾紛專案



贈與的問題



Q1:分年贈與是否是好的節稅方式:


A:分年贈與的問題主要是繳了更多的:

(1)代書費跟增值稅。
(2)房地合一稅取得成本較低的問題。

結論:
贈與符合某些條件是比較沒有後患的移轉方式,如果沒有考慮稅費的問題,也是一個可以比較快速達到移轉目的的方式。

但他不是一個好的節稅方式,除非資產比較多許多節稅方是同時運作才會當作總規劃其中一環。


Q2:爸爸要將房子贈與給我,但是稅費繳不起:


A:問題與解法

(1)問題:
B君的父親要將房子送給他,可是我們有的現金不夠繳稅,稅費較高甚至是買賣的一倍以上。

(2)解法:我們提供不需要借貸就可以讓自備款夠,稅金夠的方式,但需要符合某接先決條件。


Q3:我接受爸爸的贈與後,立刻出售稅會高嗎:


A:前言與問題

接受贈與的人取得財產後,立刻賣掉會有高額的房地合一稅怎麼辦呢?



買賣的問題



Q1:成交金額與金流不足:


A:成交金額過低與不足:

(1)成交金額過低→視為贈與的問題。
(2)金流不足的問題→實質課稅原則不認自用買賣補繳增值稅10%


Q2:親人間買賣成交金額的定價學問:


A:前言與問題

D君是一位賣車子的超級業務員,爸爸要將房子賣給他。

那賣的金額要多少呢可以同時滿足移轉後安全、節稅、符合D君所能做到的金流規劃。也就是說:

(1)買賣成交後,爸爸過世後,怎麼樣不會被其他兄弟姊妹提告。

(2)親人間財產移轉怎麼節稅。

(3)規劃都要看D君的資產多少,能做的規劃都會有所不同。


Q3:國稅局不承認E君還款能力,媽媽要賣給我的房子流程無法進行:


A:理由:

(1)政府覺得親人間的買賣都很有可能是假的,所以要提供佐證。

(2)國稅局懷疑你的還款能力有問題,也就是懷疑這款項是父母幫你出的,這樣子就不是買賣了。


Q4:親人間買賣自備款過少的問題:


A:前言與問題

(1)前言:
E君是上班族,想要跟爸爸買房子,
爸爸有兩位小孩,但不想要以後財產讓女兒分到,先跟兒子做了買賣。

(2)問題:
但問題來了爸爸跟兒子都沒什麼現金
自備款不足,貸款金額就跟著下降,怎麼辦?


Q5:國稅局認定買賣自備款來源有問題:


A:前言與問題

F君跟媽媽買房子,可是沒有自備款,因此透過種種方式取得了自備款,國稅局認為這個自備款金流有問題。

不提供免稅證明書,因此無法去地政機關辦理過戶。


Q6:買賣完成後金流規劃:


A:前言與問題
G君跟媽媽買房子,現在交易都完成了又想要將媽媽戶頭的錢移轉到自己戶頭,可以嗎?


Q7:買賣完成後分年贈與的問題:


A:前言與問題

(1)房子出賣有了錢
H君的媽媽將房子賣給他,媽媽是賣方,賣完房子後媽媽戶頭裡就有了錢。

(2)想將錢在贈與給小孩:
媽媽之後想要每年將這些錢分次贈與給H君,
但是每年贈與稅免稅額就220萬而已,媽媽戶頭現在有2200多萬。

(3)分年贈與在這過程中死亡:
如果媽媽在這10年突然沒存在了,錢就變成遺產,H君就要跟兄弟姊妹分這個本來媽媽要送給他的錢,錢就少拿了。

(4)盜領財物的問題:
如果媽媽住院了媽媽也沒法去匯款或者領錢,H君幫媽媽領錢又有盜領財物的問題。


Q8:跟媽媽買房被告詐欺:


A:前言與問題

(1)媽媽房貸都我繳,怎麼跟我做買賣便宜賣我還會被告詐欺?可以避免嗎?

(2)說是我欺騙媽媽,媽媽才將房子便宜賣我,說媽媽根本不清楚行情。

是基於輕率、無經驗的情況之下才賣我這個價錢,買賣應該無效,怎麼辦呢?


Q9:被告買賣無效因為贈與人輕度失智:


A:前言與問題

媽媽將房子贈與給我,等到媽媽沒有存在了我竟然被弟弟妹妹告,弟弟妹妹說媽媽有輕度失智的問題。

是被騙的情況之下房子才過戶給我的,這個過戶是無效的,要求這房子應該併入遺產大家來分配,但是我媽媽跟我簽約時狀況是很好的。


Q10:被告通謀虛偽意思表示買賣無效:


A:前言與問題

王小姐跟她的兄弟姊妹本來就是處的不好,現在跟媽媽做了買賣後結果被兄弟姊妹告說是買賣無效。

我跟媽媽之間的買賣,怎麼會被告通謀虛偽意思表示,買賣無效,說我們實質上是贈與?



伍、總結



以上的問題我們都有很完善的解決方式,來解決親人之間的難題。