台北代書|賣方賣房子要如何做到最完美的把關? 從一位爺爺的故事說起
《※※※點問題-看答案※※※》
內容目錄
台北代書|單細胞生物的回歸
我們起先是單細胞生物，靜靜地等待細菌釋放出足夠的氧氣。
世界結冰又融化了兩次，我們變成了水母，最終有了脊椎。
過了一段好長好煩悶的時代，來到路上探險成了四腳動物。
還記得那個時代，第一次看見花，經歷了三次小行星的撞擊。
地球的歷史要是只有24小時，在最後的兩分鐘我們出現了，終於我們用了雙腳站了起來。
開始動腦，開始講話，而且一講就停不下來，之後我們玩了好多童趣的遊戲，那真是美好的時代。
原本聚在一起的感覺很安全，後來不知為何我們跑向了世界。
我們總是搞不清楚場合的嬉鬧，引來旁人責罵，但我們都不當一回事，連回答都懶得回答。
我們信誓旦旦的要改變世界，要過得幸福，但事與願違，我們退而求其次找到了成功卻忘記了快樂，先是肯定了自己，接著又覺得倒楣，最後只剩下認命。
突然間我們的父母步向死亡，然後死去。他們離世前的剎那，我們緊緊握著他們的手，說以前的一切都過去了，我永遠愛你們。
講一切，這兩個字時我啞了嗓，因為自己也不知道講的是不是實話，生怕他們察覺。
之後不到一年，我們的女兒出生了。
她也用雙腳站了起來，第一次看見花，第一次動腦，後來某個時間她跑向了世界。
留下我們孤零零地，這或許就是寂寞。
四周漸漸冷了起來，儘管那冷的程度比不上很久很久以前兩次世界的冰凍，但我的心還是很冷。
我的房子雖然在市區但我開始感覺不到溫暖，以前跟小孩的回憶都在這房子裡，可是人已不在。
我年輕時很想養著狗，每天帶著牠散步。我很喜歡英國鬥牛犬，牠比法國鬥牛犬還要大隻。
牠憨憨又活力四色的樣子，可以讓我想到以前我女兒五個月大時，那可愛的模樣。
我也到了該養隻狗陪伴，望著夕陽與田野的時間了。想要從台北搬到充滿綠意的地方，換一間獨棟的房子。
門前要有個小草原的感覺，可能搬去宜蘭吧!第一次賣房子是會擔心的，現在詐騙越來越多。
這是我人生中一次重要的交易，我需要找一位專業且信得過的人來幫忙。
我很清楚我的本質，我本質很容易緊張、害怕而且不喜歡與人相處，但我的能力與個性是天秤的兩端，我有面對一切問題的勇氣。
仔細想想我的問題其實很簡單，找到一位專業、謹慎的代書來辦理房地產的移轉，我的困擾就解決了。
一位我信得過的朋友介紹在信義區的徐博揚代書給我，朋友家買房子跟賣房子都是找徐代書辦理的。
對於交易流程跟合約的嚴謹度朋友說這位代書可以，找徐代就對了。
我跟徐代書約在周三下午的二點，一定要給相關問題都問清楚！我太太也會跟我一起去。
星期三下午二點秋風吹的有點冷，這時我跟我太太手牽著手，到了徐代書的事務所。
事務所的門打開，中式風格的裝潢、有花、有畫、有古董。
這是我喜歡的氛圍。
第一眼見到徐代書給我一種憨厚的感覺。
「徐代書，我要賣房子，有些問題我想先問清楚，讓我心裡有個底。」
「當然沒問題。」徐代書有信心地說到。
我喝口杯子裡的水說：「買方的錢可否直接匯款到我的帳戶，不需要用履保信託這樣子感覺比較簡單」
徐代書說：「錢可以直接進入賣方帳戶，但不用履保信託的結果反而會更複雜，會遇到三個問題，我用有履保信託跟沒履保信託比較給你看。」
徐代書給桌上的A4紙挪到了桌子的中央，開始使用向毛筆一樣粗的黑色水性筆寫了個3接著畫了三個箭頭 。
「第一個問題，一屋二賣」徐代書在紙上畫出了一個三角形，開始說：「沒履保信託，買方通常會比較擔心，因為賣方提供給代書的權狀都可以馬上去報遺失申請新的，印鑑證明也可以馬上去變更。」
「賣方如果有一屋二賣的情況，買方就會因此損失慘重。」我點了點頭。
「如果發生一屋二賣」徐代書說：「買方就需要花很多時間跟金錢與賣方打各種官司，賣方如果給錢洗走了，買方也很難給錢追回來。」
「所以現在的買方通常都不會同意將錢直接匯入賣方帳戶；有履保信託，買方就完全不需要擔心了。」
「第二個問題，買方將錢直接匯入賣方帳戶，賣方有簽收，就有印花稅的問題。」
「有用履保信託跟沒用履保信託要付出去的錢最多差到40倍。」徐代書換了一張A4紙開始寫起了數字。
徐代書說：「105年1月1號以後所買的房子要賣時才會有這個問題。」
「主要是過戶完後30日內要給國稅局看買賣契約書跟房子取得成本的金流證明，因為要報房地合一稅。」
「給國稅局看買賣契約書的時候就跑出了印花稅的問題，」徐代書說：「沒履保信託，因為錢直接進賣方帳戶，所以賣方需要簽收。」
「有簽收就需要貼印花，要貼成交金額的4/1000的印花稅，如果忘記貼會有5倍的罰鍰。」
「也就是成交1000萬，」徐代書說：「印花稅加上罰鍰會要給政府24萬;但有履保信託買賣雙方只需要各繳3/10000。」
「也就是成交1000萬買賣雙方各繳3000元，總共6000元就可以搞定了。」
「第三個問題，買方錢直接進賣方帳戶，105年以後買的房子出售時，房子取得成本的金流證明保存的容易性不一樣」
徐代書說：「沒做履保信託就要給當初的存摺匯款的證明列印下來保存好，要是存摺遺失了。
到時候去補刷本子的時候銀行不會一項一項的幫你給匯出款項列出來。
很有可能是多年的匯出款項加總在一項裡面，這時候取得成本要舉證就比較麻煩。」
徐代書說：「有做履保信託給國稅局看到建經公司的結案單就可以了，要是遺失了建經公司或者代書通常都會有備份。」
我說：「瞭解」，我看了看我的太太，看她點了點頭，應該是覺得沒問題的樣子。
「用履保信託流程會很麻煩嗎？」
「這個放心，一點都不麻煩」徐代書說「只差別在買方將錢匯入信託專戶，其他的事情我們代書都會處理好。」
徐代書又在新的A4紙上畫上時間圖，讓我們大概心裡有個底，代書則都會在每個時間點跟我們說需要做什麼，這樣接下來的時間規劃我就清楚了。
「聽起來用履保信託比較省事，那如何可以有信託帳戶呢?」我就是有這種追根究柢的態度。
「我們是建經公司也就是履約保證公司所配合的特約代書」徐代書說：「建經公司提供給特約代書的買賣契約書上都有專屬為了這份契約書所開立的信託帳戶。」
接著徐代書直接拿出一份買賣契約書給我們看，原來信託帳號都已經在契約書上面了。
「這種信託帳戶會有假的嗎?」我對任何事情都是再三確認，非得問到最源頭不可。
「這問題還蠻少人問的」徐代書說：「訪間有些信託帳戶真的就是假的，是房屋公司自己開的帳戶。」
「真的信託帳戶會寫受託信託財產專戶；假信託帳戶有很多種表現方式，比方有家仲介公司是寫交易安全專戶。」
我太太驚嘆了一下，我心中得意了一下，我問的問題就是有程度。
徐代書說：「某一些仲介公司為了要賺6/10000的信託履保費，使用公司自己的帳戶當信託帳戶，這樣做主要的風險是。」
「公司如果有挪用或者公司倒了，那一般民眾的錢就很難拿的回來了。」
「那我們什麼時候可以拿到信託帳戶裡的錢入袋為安呢?」有沒有發現我做事情謹慎再謹慎，確認再確認，所以我永遠立於不敗。
「信託專戶裡面的錢要等到最後的階段才會出款給賣方」徐代書說：「要等房子已經過戶到買方名下了，賣方原本的房貸也還清了。」
「這時候建經公司會出結案單，買賣雙方在結案單上簽名後，款項就會撥款到賣方指定帳戶了。」
徐代書說：「買賣雙方簽結案單的時間如果三點半之後，隔天中午12點前錢會入賣方指定帳戶，如果是交屋時間是約在當天下午2點前，交屋當天賣方就可以拿到全部的款項了。」
「是不是買賣契約有搭配信託專戶，就可以確保我賣房子的錢都可以拿到，不會有被偷過戶的情形發生呢?」我太太看了一下我，沒錯她知道我的個性。
「如果有對於這點很擔心的話」徐代書說：「我們可以幫你把關整個流程，如果買方有堅持自己想找的代書，買方找的代書就當主辦代書，我們這邊就當協辦代書。」
「賣方請的協辦代書，把關角度有幾個重點」徐代書說「第一個重點，賣方的權狀、印鑑證明、印鑑章先不要提供給買方的代書。」
「第二個重點，提供的時機點在，自備款及貸款金額都到位，公定契約書我們代書都確認沒問題，要過戶前才提供。」
徐代書說：「要提供權狀、印鑑證明、印鑑章，按照這四個步驟就對了。」
「步驟1、確定自備款到位：看到建經公司對帳單+建經公司大小章，我們代書會事先與建經公司確認款項確實到位。」
「步驟2、確定買方貸款金額到位：看到銀行設定契約書+銀行大小章，我們代書會事先跟銀行確認貸款金額都沒問題。」
「步驟3、確定公定契約書無誤：我們代書會在蓋章前檢核契約書內容，確認要蓋印鑑章的契約書無誤。」
「步驟4、全程把關：蓋完印鑑章後收回，權狀及印鑑證明提供給協辦代書，協辦代書會跟主辦代書一起去地政事務所送件，確保整個流程都沒問題。」
通常協辦代書把關到步驟3就已經足夠了，如果真的比較擔心才會有到第四步驟的把關。」
「從簽約合約把關，流程把關，交屋把關整個流程我們都在。」徐代書在紙上給這些重點寫下，我看之後要給這些紙帶走。
我們就這樣一直問了下去，給心中的疑惑問到沒有，代書也很有耐心地為我們解答。
終於我的太太說話了，差不多了，應該也問到沒問題了，接下來就交給代書幫我們把關就可以了。
過了大約兩個月我們簽完結案單，在大家拍手聲後我們順利拿到了賣房子的錢。
一年多後，跑向了世界的女兒回來台灣創業，我的新房子買在了一個溫暖又有人情味的地方，終於我的心比較不冷了。
徐代書重點筆記
壹、買方可否直接匯款給賣方?
(一)結論：
錢可以直接進入賣方這戶，但不用履保信託的結果反而會更複雜。
錢直接進賣方帳戶會遇到三個問題，這三個問題分別為：有履保信託 vs 沒履保信託來比較。
(二)一屋二賣的情形：買方的錢沒有保障。
1.沒用履保信託：
(1)賣方提供的文件可變更，對買方無保障：
a.賣方提供給代書的權狀，都可以馬上去報遺失申請新的，印鑑證明也可以馬上去變更。
b.賣方如果有一屋二賣的情況，買方就會因此損失慘重，因此買方都會比較擔心。
(2)買方錢容易被消失：
如果發生一屋二賣，買方就需要花很多時間跟金錢，與賣方打各種官司，賣方如果給錢洗走了，買方也很難給錢追回來。
2.有用履保信託：
所以現在的買方通常，都不會同意將錢直接匯入賣方帳戶，有履保信託，買方就完全不需要擔心了。
(二)買方將錢直接匯入賣方帳戶，賣方有簽收，是否就有印花稅的問題?
1.前言：105年1月1號以後所買的房子要賣時才會有「合約書」上貼印花的問題：
(1)主要是過戶完後30日內：
要給國稅局看買賣契約書，跟房子取得成本的金流證明，因為要報房地合一稅。
(2)給國稅局看買賣契約書的時候：
就會發現買賣契約書沒貼印花稅的問題。
2.沒履保信託：
(1)沒履保信託：
a.因為錢直接進賣方帳戶，所以賣方需要簽收。
b.有簽收就需要貼印花，
要貼成交金額的4/1000的印花稅，如果忘記貼會有5倍的罰鍰，也就是成交1000萬，印花稅加上罰鍰會要給政府24萬。
(2)有履保信託：
買賣雙方只需要各繳3/10000，也就是成交1000萬買賣雙方各繳3000元，總共6000元就可以搞定了。
(3)比較
兩者最高稅費相差40倍：
有用履保信託跟沒用履保信託要付出去的錢最多差到40倍。
(三)買方錢直接進賣方帳戶：
1.前言：
105年以後買的房子出售時，房子取得成本的金流證明保存的容易性不一樣。
2.沒做履保信託：
(1)影印保存：
就要給當初的存摺匯款的證明，列印下來，保存好。
(2)沒有影印跟存摺遺失：
要是存摺遺失了，到時候去補刷本子的時候，銀行不會一項一項的幫你給匯出款項列出來。
有可能是多年的匯出款項加總在一項裡面，這時候取得成本要舉證就比較麻煩。
3.有做履保信託：
給國稅局看到建經公司的結案單就可以了，
要是遺失了建經公司或者代書通常都會有備份。
貳、用履保信託流程會很麻煩嗎?
只差別在買方將錢匯入信託專戶，其他的事情代書都會處理好。
參、如何可以有信託帳戶呢?
(一)建經公司配合的代書，
買賣契約書都有搭配獨立的信託帳戶：
我們是建經公司也就是履約保證公司所配合的特約代書。
建經公司提供給特約代書的買賣契約書上都有專屬為了這份契約書所開立的信託帳戶。
肆、信託帳戶會有假的嗎?
(一)假的信託帳戶：
訪間有些信託帳戶真的就是假的，是房屋公司自己開的帳戶。真的信託帳戶會寫受託信託財產專戶，假信託帳戶有很多種表現方式，比方有家是寫交易安全專戶。
(二)設立假信託帳戶的理由：
某一些仲介公司為了要賺這個成交金6/10000的信託履保費，使用公司自己的帳戶當信託帳戶主要的風險是，公司如果有挪用或者公司倒了，那一般民眾的錢就很難拿的回來了。
伍、賣方什麼時候可以拿到錢?
(一)賣方等交屋後才能拿到錢：
a.信託專戶裡面的錢，要等到最後的階段才會出款給賣方，要等房子已經過戶到買方名下了，賣方原本的房貸也還清了。
b.這時候建經公司會出結案單，買賣雙方在結案單上簽名後，款項就會撥款到賣方指定帳戶了。
(二)入帳時間：
買賣雙方簽結案單的時間如果三點半之後，隔天中午12點前錢會入賣方指定帳戶，如果是交屋時間是約在當天下午2點前，交屋當天賣方就可以拿到全部的款項了。
陸、如何確保賣方拿的到錢?
(一)雙代書一起把關：
如果有對於這點很擔心的話，我們可以幫你把關整個流程，如果買方有堅持自己想找的代書，買方找的代書就當主辦代書，我們這邊就當協辦代書。
(二)賣方請的協辦代書，把關重點：
1.兩個重點：
第一個重點：賣方的權狀、印鑑證明、印鑑章先不要提供給買方的代書。
第二個重點：提供的時機點在，自備款及貸款金額都到位，公定契約書我們代書都確認沒問題，要過戶前才提供。
2.四個步驟：
前言：要提供權狀、印鑑證明、印鑑章，
按照這四個步驟就對了。
步驟1：
確定自備款到位：
看到建經公司對帳單+建經公司大小章，我們代書會事先與建經公司確認款項確實到位。
步驟2：
確定買方貸款金額到位：
看到銀行設定契約書+銀行大小章，我們代書會事先跟銀行確認貸款金額都沒問題。
步驟3：
確定要蓋印鑑章的公定契約書內容無誤：
我們代書會在蓋章前檢核契約書內容，確認要蓋印鑑章的契約書無誤。
步驟4：
全程把關：
蓋完印鑑章後，收回權狀及印鑑證明提供給協辦代書，協辦代書會跟主辦代書，一起去地政事務所送件，確保整個流程都沒問題。
備註：
通常協辦代書把關到步驟3就已經足夠了，如果真的比較擔心才會有到第四步驟的把關。從簽約合約把關，流程把關，交屋把關整個流程我們都在。
