台北代書|土地法34-1的攻防戰有哪些步驟跟思維呢,有些共有物不能用土地法34-1應該怎麼辦呢,我們一起看看這兩個故事。

《※※※點案例-看重點※※※》

台北代書|少數人的倔強

台北代書|土地法34-1攻防戰 

我一直以為天堂是給那種一輩子做善事的人準備的,原來不是。

上帝太慈悲了,不會做那種決定。天堂屬於我們這些實在無法在地球上得到快樂的人。

天使告訴我,壞人得回去再活一次,因為第一次是壞人不表示第二也是壞人。


台北代書|為什麼我會得到這樣子的啟示?
因為我遇到的都是壞人,地球上根本被壞人佔領了。我們家族有10個人,在南港區有一塊靠馬路的土地,這塊土地。

我方有7人總共14/30的土地持分,敵方有3人有16/30的土地持分,敵方想要將我們這塊土地賣給建商。但我怎麼知道他沒有拿回扣搞不好實際上賣個9000萬,實際上他回扣拿個2000萬現金

也就是這個土地他其實是可以賣1.1億,有這個可能性。我們也願意跟敵方一起跟建商談,可是敵方根本不願意讓我們加入商談

因為他們想要利用土地法34-1多數決的規定,將我們土地直接出售給建商土地法34-1規定:土地過半+人數過半可以用多數決將土地出售給第三人。

敵方現在土地過半了,但是人數還沒過半。
所以他們想到一個讓我們少數人的優先購買權,無用武之地的方式。


他們可以繞了一個圈子,達到這個結果。至於怎麼做,就是下列四個步驟。

第一步驟:他們要先將人數過半數
為了要先符合土地法34-1規定:
人數過半+土地過半 = 有多數決,現在的情況是敵方土地過半,但是人數沒有,所以開始將土地贈與給親人,給人數衝高。

如果用買賣的話,我方有優先購買權的權利,可以用同一條件購買,所以他們都有用贈與土地的方式來增加人數。

第二步驟:敵方使用土地法34-1多數決設定地上權
這時敵方土地過半+人數過半了,於是開始使用土地法34-1多數決的規定來設定地上權給自己人,少數人無法主張他們也要當地上權人。接著地上權人開始在土地上蓋建築物。

第三步驟敵方使用土地法34-1多數決出售給外面第三人。
優先購買權也是有分強弱的,地上權人的優先購買權的效力>我們少數共有人之間的優先購買權。這時候地上權人使用優先購買權來購買,所以地上權人就買到了。

第四步驟:寫存證信函給我們這些少數人,說不領錢就給錢提存在法院。
寫了存證信函給我們,要我們去蓋章辦理土地的移轉,不蓋章他們一樣會強制給土地出售,到時候給分到的錢直接提存到法院裡面讓我們去領。

這時候我們已經沒招了,設定抵押權也可能被打抵押權不存在之訴訟,如果給自己的房子做個假扣押、假處分如果是做假的也有相關的刑責,有沒有合法直球對決的方式,我急需一個解決的方法!

共有物處理

在走頭無路之下找到了徐博揚代書,下午四點打給徐代書,他剛好有客戶在,我說我可以過去你們事務所先坐在旁邊等,因為真的蠻著急的,家族裡的其他老人家根本不清楚事情的嚴重性。

電話裡先簡單的跟徐代書說了一下經過,感覺一樣的問題代書好像被問了很多遍,回答得很流暢。

代書問了三個問題:
「1.敵方主張土地要賣給建商的金額,是否低於市價? 2.我們這邊手上現金可動用現金有多少? 3.所以現在問題是,我們的優先購買權弱於對方的優先購買權,這個問題囉?」

「是的」

「這問題 對我們來說不是問題,不用急,我明天可以趕快排一個時間給你。」
「真是太感謝了!」

隔天中午12點我來到了徐代書的辦公室,徐代書「敵方要將整筆土地賣掉,這價錢你們評估後是低於市價,我們的現金夠,但現在的問題是,敵方地上權人的優先購買權優於我方的優先購買權,沒錯吧?」

「沒有錯」


「我們優先購買權弱於對方,但是在某些情況下是強於對方的,我們個案的情況下符合這個要件,我可以使用相關的函釋跟地政機關主張,所以敵方優先購買權效力大於我方優先購買權的問題就不存在了。」

「接下來第二關是,當我們優先購買權經過我透過函釋的主張優於地上權人後,他們會馬上發現不對勁,這樣子下去就糟了。」

「接下敵方會馬上主張說已經跟建商解約了,沒有這個買賣你們根本沒有優先購買權,這件事情我也可以解決。可以做到敵方跟建商所談低於市價的價錢,強制賣給我們少數人。」

共有物處理

「徐代書你說的這些效果,怎麼我在土地法34-1執行要點都沒有找到,這些規定有特別規定在哪些地方嗎?」

「土地法34-1的攻防戰含括真的很廣,有些規定在土地法34-1執行要點、有很多在內政部的函示跟法院的判決、判例。」

如果一般民眾去詢問地政機關也不會告訴我們這些攻防的細節、邏輯,他們只會跟我們說按照土地法34-1執行要點要提供什麼資料給地政機關,地政機關就可以辦理」

「而且地政機關要我們做的流程跟實際攻防的流程是不一樣的,所以有很多魔鬼都在細節裡面,真的照地政所教的正常流程走就完蛋了,我們知道這些細節在哪邊,所以可以幫我們的客戶爭取最大的權益。」

委託代書幫我寫了存證信函給對方,果然如代書所料,馬上回函說要解約,不過後面的每一步我們都已經計算好了

我們要將這土地買下來,透過徐代書的整體規劃再加上徐代書所配合專門打土地法34條之1的律師,我們要打一場一定贏的官司。

共有物處理

某天下午,又是一個共有物的故事,上次人數很多,這次人數就1人。

突然一陣叩門聲,客戶馬上就想要近來,不好意思我們這邊採完全預約制助理擋在門口,我真的很緊急,讓我進來去。

我看這位大哥就衝了進來,當下雖然有事情正在忙,不過就來看看這位大哥發生了什麼事情。

大哥:「徐代書你好 !」
徐代書「大哥好! 記得脫個鞋子阿」

好的好的沒問題,馬上又客氣地給鞋子放到外面。

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事情是這樣子的他在信義區某間房子有1/5的建物及土地,他想要跟銀行借錢,銀行不肯借錢給他,他想要給仲介公司賣掉換錢,仲介公司也不可賣,覺得有產權瑕疵。

大哥就想,不能借錢也不能賣錢,那就進去住總可以吧,但是二哥一家人都住在裡面,還跟我說隨時歡迎我回去住,只是只下客廳可以給我睡,其他房間都住滿人了,你說我氣不氣,我明明就有房子的持分但是什麼用都沒有。

徐代書:「大哥你可以放心,你的問題就是我們的專業,談了30分鐘,大哥開心離開我們事務所」

三天後大哥達到他所要的期許。不管客戶持分是多數還是少數,我們都有專業可以幫客戶解決它們房地產的困擾,因為我們是專業的。

共有物處理

徐代書重點筆記



案例一:少數人《有



被動防禦→主動出擊

壹:本案故事:

(一)前言:
1.人數:
土地共有人10人

2.持分:
我方有7人總共14/30的土地持分
敵方有3人有16/30的土地持分

3.財力:
共有人有足夠現金購買土地。

4.攻守:
我方被動防禦,最後出擊。

(二)問題:
敵方贈與土地將人數衝高,敵方因為土地及人數過半,因此使用多數決設定地上權地上權為自己人,敵方將土地出售給第三人,地上權人主張優先購買權,我方少數共有人應該怎麼處理?

(三)我方心態
1.我方懷疑有回扣:
敵方想要將我們這塊土地賣給建商但我怎麼知道他沒有拿回扣搞不好實際上賣個9000萬實際上他回扣拿個2000萬現金也就是這個土地他其實是可以賣1.1億,有這個可能性。

2.我方願意一起商談:
我們也願意跟敵方一起跟建商談,可是敵方根本不願意讓我們加入商談

(四)敵方心思:
想要利用土地法34-1多數決的規定將土地直接出售給建商

(五)人數未過半:

1.土地法34-1規定:
土地過半+人數過半就可以用「多數決」將土地出售給第三人。

2.敵方問題:
敵方現在土地過半了,但是人數還沒過半。

(六)敵方新的戰略 :
所以他們想到一個讓我們少數人的優先購買權,無用武之地的方式。他們可以繞了一個圈子,達到這個結果。至於怎麼做,就是下列四個步驟。

第一步驟:敵方贈與土地將人數過半
為了要先符合土地法34-1規定:
人數過半+土地過半 = 有多數決,現在的情況是,敵方土地過半,但是人數沒有,所以開始將土地贈與給親人,給人數衝高。如果用買賣的話,我方有優先購買權的權利,可以用同一條件購買,所以他們都有用贈與土地的方式來增加人數。

第二步驟:敵方使用土地法34-1多數決設定地上權
這時敵方土地過半+人數過半了,於是開始使用土地法34-1多數決的規定來設定地上權給自己人,少數人無法主張他們也要當地上權人。接著地上權人開始在土地上蓋建築物。

第三步驟,敵方使用土地法34-1多數決出售給外面第三人。
優先購買權也是有分強弱的,地上權人的優先購買權的效力>我們少數共有人之間的優先購買權。這時候地上權人使用優先購買權來購買,所以地上權人就買到了。

第四步驟:寫存證信函給我們這些少數人,說不領錢就給錢提存在法院。
寫了存證信函給我們,要我們去蓋章辦理土地的移轉,不蓋章他們一樣會強制給土地出售,到時候給分到的錢直接提存到法院裡面讓我們去領。

(七)我方兩個方案→但有缺點:
1.方案一:
(1)【我方】土地設定高額設定抵押權
(2)【敵方】會打→抵押權不存在之訴訟及使公務員登載不實的刑責。

2.方案二:
(1)如果給自己的房子做個假扣押、假處分→做假的有相關的刑責的風險。

(八)我方新戰略→無缺點:
1.三個重點問題:
(1)敵方主張要土地賣給建商的金額,是否低於市價?
(2)我們這邊手上現金可動用現金有多少?
(3)所以現在問題是,我們的優先購買權弱於對方的優先購買權,這個問題囉?

2.答:
(1)低於市價
(2)現金足夠購買
(3)沒有錯

3.我方進攻

(1)本案例有特殊函釋可主張:
我們優先購買權弱於對方,但是在某些情況下是強於對方的,我們個案的情況下符合這個要件。我可以使用相關的函釋跟地政機關主張,所以敵方優先購買權效力大於我方優先購買權的問題就不存在了。

(2)我方有有權主張購買敵方土地
所以我們就變成了優先購買權人,可以用低於市價的情況下購買敵方土地。

(九)敵方防守:
我方優先購買權透過函釋的主張優先於地上權人後,敵方會馬上發現不對勁,這樣子下去就糟了。接下敵方會馬上主張說已經跟建商解約了,沒有這次的買賣,那當然就沒有你們可以主張優先購買權的問題。

(十)我方最後進攻:
透過函釋的主張,可以做到敵方跟建商所談低於市價的價錢,強制賣給我們少數人。

(十一)為什麼徐代書說的這些法律效果,我在土地法34-1跟土地法34-1執行要點都找不到?
1.規定在
(1)土地法34-1執行要點。
(2)內政部的函示。
(3)法院的判決、判例。

(十二)民眾自行辦理的缺點:
1.地政機關不做法律攻防分析:
地政機關也不會告訴我們這些攻防的細節、邏輯。

2.地政機關只告訴民眾需要提供的文件:
他們只會跟我們說按照土地法34-1執行要點,要提供什麼資料給地政機關,地政機關就可以辦理了。

3.按照正常程序走,法律攻防就會出問題:
地政機關要我們做的流程跟實際攻防的流程是不一樣的,所以有很多魔鬼都在細節裡面。真的照地政所教的正常流程走就完蛋了,要對法律跟登記都熟識才能知道細節在哪邊,如何客戶爭取最大的權益。

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案例二:少數人《沒



主動出擊

貳:本案故事:

(一)前言:
1.人數:
土地共有人5人,

2.持分:
我方有1人總共1/5的土地+建物持分
敵方有4人有4/5的土地+建物持分

3.財力:
我方無現金

4.攻守:
我方主動出擊

(二)問題:
1.前言:
A君有信義區的房子,有1/5的建物及土地,以下簡稱B屋,A君缺錢想要拿1/5的建物及土地去換些錢回來。

2.A君無法讓1/5房子換成錢:
(1) A君拿B屋跟銀行借錢:
銀行不借,需要共有人全體同意。

(2)A君拿B屋給仲介公司賣:
仲介公司覺得有瑕疵不賣,而且就算賣也沒人敢買,因為房子有A君的家人住,買了也無法收租,還要打官司。

(三)我方心態:
不能借錢也不能賣錢,那就進去住總可以吧,

(四)敵方應對:
房間都住滿了,不然你就睡客廳吧,隨時歡迎回來,還給了我鑰匙。

(五)A君結論:
我明明就有房子的持分,但是什麼用都沒有。

(六)方法
我們有方法可以借款跟出售,讓1/5的房屋跟土地有效的去利用,創造價值。