Table of Contents
內湖區代書告訴你-凶宅的秘密
有一天內湖區的王小姐來問內湖區代書徐代書，他買一間內湖區的房子，
但是怕買到凶宅，有沒有辦法知道他買的這間房子是不是凶宅呢？
凶宅的定義是什麼呢？要如何才能保障自己不要買到凶宅呢？
(一)不動產說明書
買房子時，跟仲介公司成交後，為了保障我們交易安全，仲介都會製作不動產說明書。
詢問這房子是否是凶宅，但是不動產說明書每間寫的問法又有點不一樣，
那麼到底哪種不動產說明書才是最保障我們民眾的呢？
要如何知道仲介有沒有耍詐呢？
以下有兩個不動產說明書對於凶宅詢問賣方時的寫法：
1.本件物專有部分(含增改建)於賣方產權持有期間是否曾發生兇宅、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形(請貴客簽名/是或否)
- 賣方產權持有期間： 意思就是說 這房子我買了10年，在這10年間沒人自殺過；但是若房子屋齡30年，另外的20年就算有凶宅，那這邊也是勾無凶宅。
2.本標的是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形?
- 本標的是否曾發生：這房子有30年屋齡，在這30年期間都沒自殺的事情發生。
所以仲介的不動產說明書每一家的不太一樣，如果你是遇到第一種版本的合約書，為了保險起見，會建議你在合約書的後面有一個特別約定事項的地方寫：
- 方案一、本次買賣標的自建築完成之日起至出售予王小明知日止之期間無任何非自然生故之情事。
如王小明於持有時間發現有非自然生故之情事，於發現之日起半年內可主張無條件解除本買賣契約。
- 賣方不得有異議。如果你對於凶宅是很在意的，連附近鄰居有凶宅都不行的，那將寫的範圍拉大，只是賣方是否會同意就不得而知了。
寫在特約的地方需要買賣雙方都同意才能寫上，且特約的地方要買賣雙方的簽名。
- 方案二、本社區 or 本棟建物自建築完成之日起至出售予王小明知日止之期間無任何非自然生故之情事。
如王小明於持有時間發現有非自然生故之情事，於發現之日起半年內可主張無條件解除本買賣契約，賣方不得有異議。
(二)政府認定的凶宅
內政部函釋兇宅的定義：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附隨建物），
曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分）。
及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）。
但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。
又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。
簡單來說，內政部的認定是 賣方產權持有期間 也就是第一種版本的認定方式。
但是如果賣方明明知道他買的時候是凶宅，卻沒有告知現在跟他買的買方的話。
那賣方還是要判賠的，如果打官司的話會看賣方當時買這間房子的價錢。
如果買在市價代表賣方也是不知情的，如果買低於市價很多代表賣方當時是知道的。
所以如果有人有一戶凶宅，那他只要將房子過戶給老婆再開始賣，那依照內政部的解釋這間就不是凶宅了。
所以還是在買賣的特約事項上面乖乖的寫避免買到兇宅的特約才好。
(三)法律上認定的凶宅
法的位階，最大是憲法、第二是法律、第三是法規命令，第四是行政規則
函釋是屬於第四的行政規則。
法官判決按照法律判決：
法律沒有凶宅這名詞，所以法官不用按照函釋去判決，只需要當作參考就可以了。
所以你說這間房子是凶宅，要解約，還要看這間房子你所認定的凶宅是否就是凶宅。
如果在沒打官司的情況之下，依照內政部的解釋去看就可以了，但是經過法院判決後，結果可能就有所不同了。
案例一：
有人在房間裡吸毒，結果死掉了 ，兇不兇?
法官說這是因為吸毒，所以身體器官才衰敗，屬於自然生故。
案例二：
有人從自家八樓往下跳，死在二樓的露臺，二樓兇還是八樓兇?還是都兇?
二樓說八樓的家人都有招魂，魂都上去了二樓怎麼會是凶宅。
1.內政部的解釋是覺得八樓：在專有部分有求死行為而致死。
2.有的法官覺得是二樓：自己跳樓的，不是有他推她下去的，而且死是死在二樓，所以二樓是凶宅。
3.有的法官覺得是八樓，因為凶宅這詞沒入法，所以法官的裁量空間是很大的，因此，要看當時判決的法官認定。
我的建議：我是認為這間房子一日是凶宅，終身就是凶宅了，可是內政部卻說持有時間是凶宅才是凶宅。
(四)自己查得出房子是否為凶宅嗎？
自己查得出來我買的房子是否是凶宅嗎?
答：很難
1.問自己鄰居，鄰居通常是不會講的，因為一旦講了，如果傳了出去這棟房子的房價可能就下跌了。
2.自己去警察局查呢？自己是屋主，是所有權人可以查我買的這間房子有沒有凶宅的紀錄嗎?
警察局不會說，因為這是當時死的人的隱私，就算你是屋主也是不能查，而且有的是被燒死的，
記錄在消防局，除非有人可以幫你去翻當時的紀錄簿。
結論：凶宅定義不清楚，政府也不作為，鄰居也不跟你說，唯一能保障自己的就是將買賣合約書中的特約寫清楚。
