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買房的《五角分析法》與《未來分析法》
有一天大同區的王小姐來問大同區代書徐代書買大同區房子的問題，
她想買一間漂亮的電梯小套房，該不該買呢?還是買公寓呢?還是買法拍屋呢?
要如何去選擇我的第一間房子，有沒有什麼邏輯可循，有沒有什麼觀念可以讓我判斷自己的想法對不對呢。
(一)五角分析法
買房要從幾個角度去看這間房子，從代書的角度、從房屋仲介的角度、從建商的角度、從投資客的角度、從自己是買方的角度來看這間房子。
要買房就從這五個角度去看這間房子，才會更客觀的知道這間房子到底好不好。
我們先就這間小套房來討論起好了
1.從『代書』的角度來看：這間房子的產權有問題嗎?
2.從『房屋仲介』的角度來看：開價高嗎? 是否價錢可以議下來?
3.從『建商』的角度看：土地持分比較少，而且這棟建物小套房有幾百戶，建蔽率、容積率都已經用完了，未來談合建或都更的價值比較低
4.從『投資客』的角度來看：可否買便宜個200~300萬，之後需要裝潢後賣出嗎?還是直接出售就可以了
5.從『買方』的角度來看：我爸爸住在附近可以就近照顧，公司也在這附近，而我是女孩子比較怕黑所以比較喜歡有管理的房子。
(二)未來分析法
接下來問問自己買的房子是想要現在開心 還是未來開心，女孩子喜歡新房子、漂亮的房子，
可是新房子往往戶數很多，未來都更或者合建難度太高，
你想想現在買的電梯大樓過了20年變成50年的電梯大樓買的人會不會減少。
想說之後可以談都更，可是這種大樓的房子戶數都100戶以上整合困難。
就算只有一棟13樓的房子好了他的容積率跟建蔽率也已經用完了。
未來無法拆掉後蓋更高的房子，建商要整合得意願也就不高，比較高的可能性反而是屋主們自行整合。
與其擔心未來這間房子不容易整合，不容易有建商會想要接手，不如買一間有未來性的房子，
這間未來性的房子你可以買一間老公寓，看看是否在捷運站附近，
買的房子這棟的基地面積是否方正，與隔壁棟整合建完是否基地面積很漂亮，一樓盡量不要有店面效性，店面租金越高越不好。
因為合建或都更的過程中，房子拆建時中間的租金都收不了，而且如果合建或都更完後是蓋豪宅。
那麼一樓通常是不會有店面的，那他原本一個月假設可以收的租金20萬都不能收了。
參與都更的想法自然就會降低很多，因此更會增加都更的難度。
另外，看看可否兩棟16戶或者4棟32戶就可以蓋大樓，降低以後合建或者都更的難度。
假設買個46年的老公寓，但是地點好，基地面積漂亮，放個15~20年。
我個人認為變成大樓的機會是很高的，變成大樓後可能因此賺了好幾百萬了。
很俱未來性，因此，不要買一間現在漂漂亮亮但是沒有未來性的房子，它是沒有漲幅空間的。
有的時候要堅持，不要因為另外一半特別喜歡漂亮的房子就妥協。
買一間裝潢漂亮的房子有可能是投資客裝修過的房子，所以我反而比較建議買現場比較破舊的房子。
投資客裝潢個60萬，可是卻賣你100萬這樣其實蠻不划算的。
每個人都有自己想要的家的樣子，那何不如自己多努力一點，將房子裝潢成自己要的樣子呢？
買屋其實不只是買屋，是買給自己與家人一個環境一個未來，買屋他也是許多人人生上最大的一筆投資。
因此眼光要更遠一點，買一個有未來性的房子，爸媽如果膝蓋不好不方便爬樓梯可以換一樓住。
如果小孩住的就是電梯大樓剛好小孩住的這間隔壁有房子要賣，這種可遇不可求的房子我看還是買了。
除非小孩原本也有想要賣掉自己房子的想法，那就跟爸媽一起賣屋換個一樓住也不錯。
買屋是人生中的一件大事，先用多個角度看這間房子，看看自己從那個角度看這間房子的比重是比較高的，
最後在思考房子的未來性，這是我看房子的思考方式，跟各位分享。
