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士林區代書告訴你：房地合一稅獲利沒稅金的秘密
有一天士林區的鍾小姐來問士林區代書徐代書房地合一稅的問題，士林區的鍾小姐剛買房子，她覺得她買的算便宜。
如果未來賣房子他們應該是會賺錢的，士林區的鍾小姐來問士林區代書徐代書怎麼樣可以獲利不繳稅呢。
有沒有什麼合法的節稅方式，這方式其實是有的，徐代書娓娓道來。
只要符合房地合一稅自用的要件，那獲利400萬以內免稅，獲利400萬以上只需要繳獲利的10/100的稅。
房地合一稅自用的條件如下，而這五項要同時符合，不是哪一項符合就可以了。
(一)本人、配偶、未成年子女
本人：就是房子所有權人。
未成年子女：屋主未滿20歲的小孩。
配偶：屋主的老婆。
(二)設籍
要將戶籍遷入要符合的房子。
(三)持有+實際居住
持有：房子權狀是本人或本人的配偶或者本人的未成年子女的。
實際居住：也不是一定要人住在裡面，只是國稅局會發函給台電跟自來水公司。
看看你這六年來的水電跟電費是不是基本度數，所以要怎麼辦你應該知道了，這邊就不多講了。
(四)連續六年
連續六年：這六年不可以中斷的，一天都不能中斷。
(五)無出租、營業
國稅局只要查到有出租，那當然就是不能適用，如果房客有報稅、租約有公證、或者房客有檢舉，那當然就是有出租的。
(六)案例分享
案例1：本人、配偶、未成年子女都有設籍在一間房子，六年到了是不是可以都適用這個400萬獲利免稅，400萬以上獲利只需要繳10%的稅呢?
答：不可以的，一次只可以一間，就算五項都有符合，一次只可以一間，每六年只可以適用一間。
案例2：設籍
問：設籍要連續六年，如果本人設籍了兩年，現在要戶籍遷出換成兒子可以嗎?
答：是可以的，但是兒子先給戶籍遷入，爸爸在給戶籍遷出這樣子才可以，這中間不可以有任何的空窗期。
案例3
3-1：
問：16歲的女兒這A屋設籍6年這樣子可以嗎?
答：是不可以的，因為是未成年子女在第四年的時候就變成了20歲，就不是未成年子女 了。
3-2
問：那16歲的未成年子女應該要怎麼辦可以是用房地合一自用的條件呢?
答：女兒設籍四年，媽媽在設籍兩年，這樣子就六年了。
3-3
問：所以16歲的小孩都只能設籍四年嗎?
答：如果這間房子是16歲小孩的，那小孩自己就是本人就可以一直設籍到22歲然後來是用房地合一稅的優惠稅率跟條件。
案例4：
本人、配偶、未成年子女是可以分開設籍，看那間有符合就那間適用房地合一的優惠稅率的，如果不可以分開設籍，那就有點太嚴格了。
案例5：
夫妻相互贈與，持有的時間是合併計算了，還記得我們上面講到『持有』+實際居住要連續六年嗎。
案例6：
問：A買了這間房子A之後死了，B繼承，A的時候期間有跟B的持有期間合併計算嗎?
答：有的，繼承算是一個特例。
案例7：
問：A買了房子，之後死了，通常人往後都會有一段時間中斷，過了大約兩個月才辦好繼承登記，可是這樣子設籍就中斷了，持有時間可以合併計算嗎?
答：可以，不要太久原則上是可以的，繼承算是一個特例。
案例8. 自益信託，信託期間持有期間是合併計算的
特例：99年買的房子，房子跟土地都是舊制，都更後分得的房子，房子變成了新制，變成新制後立刻將房子賣掉。
原本是45%的稅率，但是都更是特例，最高只有20%的稅率，除非是被認定為營利性的投資客，那稅率就不一樣了。
