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買房漏水有保固的秘密
有天新北市的王先生來問新北市代書徐代書跟仲介買房子買了之後是否有漏水半年保固。
因為他剛跟新北市的仲介公司買了間新北市的房子，新北市代書徐代書做了關於房屋漏水的分享。
(一)『買屋沒有六個月漏水保固』
買屋有六個月保固，其實這是錯的，應該是買方買了房子後五年內發現有漏水都可以向屋主求償。
如果屋主不理你，要在六個月內主張你的權利，比方說寄存證信函、提起告訴。
所以六個月是指買方買了房子五年內發現漏水，要立即通知賣方並且在通知賣方後六個月內主張其權利，而沒有什麼六個月漏水保固。
1.買方發現漏水跟屋主說，屋主不修繕六個月內沒去告屋主。
2.五年內沒發現問題就沒辦法再請求。
民法365條
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
(二)『賣方將房子交給買方的責任』
屋主要將房子保持在一個好的狀態交給買方，水、電、瓦斯保持正常、水管、馬桶保持暢通，讓房子保持在一個沒有漏水的情況下交給買方。
為什麼呢?是有依據的，依據民法354條：
民354
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
(三)『有漏水故意不告知買方，賣方一樣有責任修繕』：
屋主沒告知房子有漏水，故意用壁紙先貼起來，交屋後才發現很多地方有漏水，買方一樣可以向屋主求償，依據在民法356條、民法357條：
民356
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。
如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
民357
前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。
(也就是說比較晚通知屋主，並不會被視為接受這個漏水的事情。)
→『如發現真有漏水可以請求減少價金』：依據如下
民359 買方可減少價金
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
(四)『特約寫：依現況交屋』
房子有漏水一賣方還是有可能賠錢：
1.特約寫依現況交屋，是指眼睛看得到的現況交屋，有什麼隱藏性的漏水或者瑕疵一樣可以請求，要用特約排除隱藏性的漏水問題，要寫得非常明確。
例如：客廳上天花板漏水；也會在一些地方特別的表示出來。
比方說不動產現況說明書，買賣契約書裡面都會特別註明漏水在哪邊。
如果沒有寫得很明確哪邊有漏水，外觀也看不到的，那屋主還是要賠漏水的錢。
2.依現況交屋只是同意用現在眼睛看到的現況交屋，不代表沒依照現況交屋買方就拋棄了任何的請求權。
民366
以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。
(五)快速結論
※交屋後要屋主修繕前提是你可以舉證漏水是交屋前發生的
交屋後發現有漏水要屋主賠償是可以，只是實務上會發生一些問題。
房子你開始裝潢動工了，你發現有漏水，
結果屋主說這是因為你的動工導致我房子產生了漏水，那還真就尷尬了。
要向屋主求償必須要證明是在交屋前，房子本來就是這個樣子的。
如果動工後才跟屋主提漏水，無法提出舉證，很難讓屋主賠償。
因此比較建議的房子是在交屋前，先帶工班去現場看，或者交屋後帶工班去現場看，確定房子都沒問題再動工。
因為工班去現場檢查時間可能花比較久，不建議交屋當天找工班去。
最好是交屋前帶著工班去檢查，如發現有漏水的話仲介會協調。
看買方這邊自己找維修師傅報價，還是屋主這邊找維修師傅。
反正將漏水修復好就可以了，在交屋前或者最晚交屋時也會做好找補。
