台北代書|兄弟姊妹間，感情很好的家庭，真的不多。怎麼樣預防最親密的人對自己造成的攻擊是一件藝術，一起看看怎麼處理吧。
《※※※點問題-看重點※※※》
Table of Contents
徐代書重點筆記
壹、親人間移轉財產最佳方案
其實這類型的問題每天都會被問，但這是沒有標準答案的，是要看每個家庭的故事還有客戶的目的而定。
一個問題有多種解法，就看哪個解法最適合我們的客戶。
貳、買賣、贈與、繼承比較
1.贈與：
通常是最不節稅的方案，就算分年贈與也是一樣，但是贈與需要防範的事項相較之下是最少的，贈與也是最沒有後患的的方式。
2.買賣：
是一個節稅的方案，雖然他能節稅但是會遇到的問題跟其他的方案比會顯得比較多，有些客戶說想要單純一點辦理贈與就好了。
不要這麼複雜，但是當他知道辦理贈與比買賣要繳的稅多了200多萬後，就會開始思考要不要買賣的方式辦理。
3.繼承：
如果客戶的財產沒有到很多，單純繼承可以省最多的稅，但是省了最多的稅當然相對的也是會有一些後患，需要提前準備將來如果要打官司時的相關證據。
如果財產很多，也能使用部分繼承、部分買賣、部分贈與的方式，並且搭配短期及長期規劃綜合來使用。
4.比例：
我辦理親人間財產移轉客戶選擇的做法大約，30%贈與、50%買賣，20%遺囑繼承。
參、《法律問題》
1.預防法學：
是會有法律上的風險，但是我們都會幫大哥事先預防，盡量讓官司不會發生，我們代書因為不能上場打官司，所以思考法律的問題比較朝向預防法學的方式。
預防未來會發生的風險，盡量不用打官司，盡量做到對方光看到我們的證據就直接舉雙手投降。
2.更需要綜合規劃的能力：
親人間財產的移轉，比跟外面不認識的人所做的房地產移轉更容易發生問題。
複雜的程度也會更高，通常最知道你弱點的人不是別人而是你最親的人。
3.在最前端守護客戶：
有些客戶找我們時已經到最後階段了，沒什麼挽救的機會只能透過訴訟盡可能為自己最後的權益守住。
但現在找我們的時候是在前端，都還沒開始做。這時我們事務所的強項就來了，我們可以專案規劃並且做到盡可能沒有後患。
4.核心業務：
財產傳承的問題是我們事務所的核心業務，任何問題都可以提出相應的配套方案，並且根據客戶的家庭的關係及目的，客製化出最適合的專案。
肆、《實務問題》
繼承的問題
Q1： 特留分之訴以及需要全體繼承人同意才能分割繼承的問題
A：詳細內容請看
贈與的問題
Q1：分年贈與是否是好的節稅方式:
A：分年贈與的問題主要是繳了更多的：
(1)代書費跟增值稅。
(2)房地合一稅取得成本較低的問題。
結論：
贈與符合某些條件是比較沒有後患的移轉方式，如果沒有考慮稅費的問題，也是一個可以比較快速達到移轉目的的方式。
但他不是一個好的節稅方式，除非資產比較多許多節稅方式同時運作才會當作總規劃其中一環。
Q2：爸爸要將房子贈與給我，但是稅費繳不起：
(1)問題：
B君的父親要將房子送給他，可是我們有的現金不夠繳稅，稅費較高甚至是買賣的一倍以上。
(2)解法：
我們提供不需要借貸就可以讓自備款夠，稅金夠的方式，但需要符合某些先決條件。
Q3：我接受爸爸的贈與後，立刻出售稅會高嗎：
A：接受贈與的人取得財產後，立刻賣掉會有高額的房地合一稅。
解法：
方案一：接受贈與後設籍滿六年，符合房地合一稅自住優惠稅率的條件，最起碼取得成本上升400萬，獲利只要繳10%的房地合一稅。
方案二：當初就用買賣不要用贈與。
方案三：如果是舊制的房子就用繼承的方式取得；新制的房子就用增加債務的方式讓小孩繼承取得。
買賣的問題
Q1：成交金額與金流不足：
A：成交金額過低與不足：
(1)成交金額過低→視為贈與的問題。
(2)金流不足的問題→實質課稅原則不認自用，補繳增值稅10%。
Q2：親人間買賣成交金額的定價學問：
(1)前言：
D君是一位賣車子的超級業務員，爸爸要將房子賣給他。
那賣的金額要多少呢可以同時滿足移轉後安全、節稅、符合D君所能做到的金流規劃。
(2)問題
1.買賣成交後，爸爸過世後，怎麼樣不會被其他兄弟姊妹提告。
2.親人間財產移轉怎麼節稅。
3.規劃都要看D君的資產多少，能做的規劃都會有所不同。
Q3：國稅局不承認E君還款能力，媽媽要賣給我的房子流程無法進行：
理由：
(1)政府覺得親人間的買賣都很有可能是假的，所以要提供佐證。
(2)國稅局懷疑你的還款能力有問題，也就是懷疑這款項是父母幫你出的，這樣子就不是買賣了。
Q4：親人間買賣自備款過少的問題:
(1)前言：
E君是上班族，想要跟爸爸買房子，
爸爸有兩位小孩，但不想要以後財產讓女兒分到，先跟兒子做了買賣。
(2)問題：
但問題來了爸爸跟兒子都沒什麼現金
自備款不足，貸款金額就跟著下降，怎麼辦?
Q5：國稅局認定買賣自備款來源有問題:
(1)前言：
F君跟媽媽買房子，可是沒有自備款，因此透過種種方式取得了自備款，國稅局認為這個自備款金流有問題。
(2)問題：
不提供免稅證明書，因此無法去地政機關辦理過戶。
Q6：買賣完成後金流規劃:
問題
G君跟媽媽買房子，現在交易都完成了又想要將媽媽戶頭的錢移轉到自己戶頭，可以嗎?
Q7：買賣完成後分年贈與的問題：
(1)前言：
1.房子出賣有了錢
H君的媽媽將房子賣給他，媽媽是賣方，賣完房子後媽媽戶頭裡就有了錢。
2.想將錢再贈與給小孩：
媽媽之後想要每年將這些錢分次贈與給H君，
但是每年贈與稅免稅額就220萬而已，媽媽戶頭現在有2200多萬。
(2)問題：
1.分年贈與在這過程中死亡：
如果媽媽在這10年突然沒存在了，錢就變成遺產，H君就要跟兄弟姊妹分這個本來媽媽要送給他的錢，錢就少拿了。
2.盜領財物的問題：
如果媽媽住院了媽媽也沒法去匯款或者領錢，H君幫媽媽領錢又有盜領財物的問題。
Q8：跟媽媽買房被告詐欺:
問題：
(1)媽媽房貸都我繳，怎麼跟我做買賣便宜賣我還會被告詐欺?可以避免嗎?
(2)說是我欺騙媽媽，媽媽才將房子便宜賣我，說媽媽根本不清楚行情。
是基於輕率、無經驗的情況之下才賣我這個價錢，買賣應該無效，怎麼辦呢?
Q9：被告買賣無效因為贈與人輕度失智:
前言：媽媽將房子贈與給我，等到媽媽沒有存在了我竟然被弟弟妹妹告，弟弟妹妹說媽媽有輕度失智的問題。
問題：弟弟、妹妹說媽媽是被騙的情況之下房子才過戶給我的，這個過戶是無效的，要求這房子應該併入遺產大家來分配，但是我媽媽跟我簽約時狀況是很好的，怎麼辦呢?
Q10：被告通謀虛偽意思表示買賣無效:
(1)前言：
王小姐跟她的兄弟姊妹本來就是處的不好，現在跟媽媽做了買賣後結果被兄弟姊妹告說是買賣無效。
(2)問題
我跟媽媽之間的買賣，怎麼會被告通謀虛偽意思表示，買賣無效，說我們實質上是贈與?
伍、總結
以上的問題我們都有很完善的解決方式，來解決親人之間的難題。
