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徐代書重點筆記
壹、自己找銀行 vs 代書找銀行?
客戶條件如下：
1.現金收入穩定
2.現金收入，現金沒存銀行
3.逃稅沒繳稅，報稅金額很低
(一)代書解決步驟：
1.詳細了解客戶金流及財務狀況、工作狀況。
2.找到最適合的銀行，做適度的包裝：
(1)缺點不一定是缺點，有些銀行可能覺得這缺點根本沒那麼嚴重。
(2)我的優點也可以放大，徐代書會找到特別喜歡我優點的銀行。
(二)民眾自己找銀行遇到的問題：
1.先報最漂亮的利率：
銀行的廣告都是這樣子寫，利率1.31《起》，
也就是說1.31的利率是最漂亮的數字。
2.搶案子 ：
很多銀行為了要先搶到比賽的《入場劵》，所以一般民眾來詢問的時候都是先報最漂亮的條件。
3.進案後再變更條件：
案子進件之後又開始嫌客戶條件，結果出來的時候才會有跟一開始所報的條件，跟最後出來的條件落差很大的情形發生。
貳、銀行的三張入場劵?
(一)搶案子
1.參賽權：
他們之所以要先搶入場劵是因為銀行的參賽名單只有三位。
民眾短期只適合跟三家銀行申請貸款的正式評估。
寫了銀行的申請書之後銀行就會調聯徵紀錄、所得清單、財產清單。
2.聯徵三次：
聯徵紀錄短期之內只適合調閱三次，超過第三次貸款條件就會變得很差。
所以銀行都會先報很好的條件，先讓自己成為三家裡面的一家再說。
參、聯徵超過三次條件變差?
(一)銀行的個性：
銀行其實像是一位很敏感的女孩子，她們的邏輯是這樣子的，為什麼我男朋友洗澡要帶手機進去，一定有鬼！銀行也是一樣的角度。
(二)銀行的心思：
1.前言：
為什麼有三家銀行調閱聯徵紀錄了但是客戶還來找我們貸款？代表這三家銀行有以下這兩種可能性。
2.兩種可能性：
(1)不是評估後覺得客戶條件太差，不願意放款給這位客戶。
(2)客戶本身條件很差，銀行給的條件也很差，差到客戶無法接受。
3.銀行心理：
總結：
因此這位客戶是最後，逼不得已才來找我們第四家銀行。
那我們就要細細的查他的資料，看看到底有什麼問題。我願意放款給他，他就應該要很開心了，因為他條件不好。
(三)銀行的勢力：
銀行有一種晴天撐傘、雨天收傘的特性：
1.條件好：
你條件很好的時候想借錢，根本不缺好條件，大家搶著爭取最好的條件給你。
2.條件差：
條件差的時候銀行的內心是覺得，你看別家銀行都不願意做，所以你只有我可以選擇了，那我給你的條件自然也不會好到哪邊。
願意做你這筆就已經不錯了，所以條件都不會多好。
肆、薪轉銀行條件好?
(一)往來銀行沒差別，
除非是 VIP or 理財客戶：
找平常常用的銀行申辦貸款，條件會比較好這是錯誤的觀念。
除非你的條件符合這銀行VIP的條件，不然你跟普通客戶其實沒有什麼差別。
只是你需要提供給銀行的資料帳戶資料，銀行可以直接調出來比較方便而已。
伍、代書為什麼找這家銀行辦貸款呢?
(一)綜合評估後的結果：
因為每家銀行其實都有每家銀行的特性，根據客戶的性質跟想購買房子的類型，綜合評估後的結果。
(二)什麼叫做每家銀行特性不一樣啊?
我講幾個銀行的特性，你感覺一下好了：
1.有的是用最少的收入去評估，去貸款到最多的房貸。
2.有的是可以無限展延寬限期。
3.有的是房屋估價特別高。
4.有的是貸款金額可以做到100%。
5.有的是房子條件跟人的條件就算很差也可以貸款。
6.有的是人的收入不明確但是願意貸款給你。
(三)每家銀行內規不同：
所以每家銀行的特性都有些不一樣，有些銀行的內規是有了B狀況，絕對不行。
有些銀行的內規是有了B狀況，那也沒關係。你卡在這家銀行的內規不代表別家的內規你會卡住。
(四)重要的資訊都是不公開的，告訴客戶的都是最表面的：
1.內規不公開：
現在的問題是銀行許多的內規、特性、最新的專案、變通的方式一般民眾根本不知道，外面也沒有正確的資訊，也不會公布在網站上。
2.參數常變換：
而且這些參數就像四季一樣，每過幾個月可能就會有一些變化。
某家銀行現在非常強但不代表過了半年後它們還會不會一樣強。
有可能半年後它們總行覺得放款的金額都快放的差不多了，開始給條件嚴格一些。
(五)民眾自行找銀行的缺點：
1.銀行話術：
銀行的業務都跟民眾報很漂亮的條件，就是為了搶入場劵，通常都是這樣子的流程。
銀行都會說我們利率1.31起，貸款成數通常八成是沒問題。
那接下來就要看您的條件，還有購買的標的，我們先寫一下申請書。
2.接了之後做不到的話術：
要調閱一些資料，之後再跟你說，你有哪些條件不好，房子有那些缺點，
3.民眾因此吃虧：
所以民眾根本無法客觀的去判斷哪家銀行是真的可以幫到他。
所以很有可能一個判斷錯誤，一家銀行的名額就浪費掉了，再一個判斷錯誤，三個名額都沒有。
(六)交由博揚地政士事務所的優點：
1.都是長期配合夥伴不會被話術：
像我們事務所每個月要貸款案子很多，銀行都希望跟我們長期配合，所以銀行不敢忽悠我們，忽悠一次以後就不需要配合了。
2.了解所有內規及如何包裝：
經過這麼多的案子，我們也更了解怎麼跟銀行討論如何包裝案子，讓客戶得到最大的好處。
陸、評估貸款需要多久?
(一)評估時間一週左右：
大概一個禮拜左右時間我就可以給你回覆了。
