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大安區代書告訴你－6種一定要先估價的房子
買房子為什麼需要銀行先估價呢？有一天有位大安區的客戶來問大安區代書徐地政士貸款的問題。
問我為什麼房屋貸款需要找銀行估價呢？其實這學問大了，需要分三個篇章來講，我們這章節就來講房子吧!
第一個篇章講物，也就是房子，銀行認定的房子價值原則上跟實價登錄上認定的價值是一樣的。
所以直接看實價登錄就好了，不用特別去請銀行估價，但是有些房子銀行認定的價值跟實價登錄的價值是不一樣的，所以需要銀行估價。以下就幾種情況舉例而言：
1.頂加
柯P一直拆頂加，不管哪年蓋的頂加銀行都不會算他的價值，頂多估價加分，比方說這邊行情一坪45~50萬好了，銀行估價這邊47萬，你有頂加，那在給你一坪加個1~2萬，大概是這種感覺。
3.店面
店面的估價很多銀行的算法都是不一樣的，有些就單純的估價，看看附近行情多少那就估價多少。
有些則是看租金投報率，租金的高低影響銀行估價的高低；有些是綜合評估，可以給你的租金投報，店面效益一起加到房價裡面。
4.透天
透天通常銀行是估土地的價值，因此通常會跟市場的成交價有點落差，有些透天的估價又是屬於比較綜合性的。
1樓是店面，2至4樓是旅館這樣子的個案更需要事前先估價。
5.裝潢很漂亮的房子
你說裝潢花了200萬，並不會因此銀行估價房價就多了200萬，假設這邊行情一坪是45萬至50萬好了，區間是47.5萬。
但是因為你的裝潢很漂亮，所以盡量給估價往上拉，拉到一坪50萬，並不會因為裝潢比較多錢所以一坪的價錢變成了55萬。
6.有地下室or前後外推的ㄧ樓
地下室分有權狀跟沒權狀的，沒權狀的銀行的估價是加分，比方說一坪行情45至50，他盡量給你到50萬這樣子。
如果是有權狀的地下室，那也就看銀行去認定價值了，容易跟市場的認定價值有落差，所以會建議先給銀行估價。
7.比較特別的房子
廟在正樓下、缺土地、房子在山坡地上，任何奇怪處(例：1建物配20個車位)
1.廟：廟在正對面，或者正樓下、樓上，有些銀行是不願意承做的，他們覺得廟是嫌惡設施。
2.土地有少：土地有少銀行的估價也會跟著減少，貸款的成數也會減少。
3.特殊件：一個建物最多配五個車位已經是極限了，配到20個其他車位的價值很多銀行是不認的。
這時候只能開始往小型的銀行找，請小型的銀行幫忙，但是相對的估價金額就是比較高一些。
所以，我們在買房子的時候如果可以知道自己買的房子貸款可能跟市價會有一些不一樣事前就應該要先找銀行去做評估。
確保自己自備款金額是夠的，博揚地政事務所因為跟市面上的銀行都有做長期的配合，可以幫您找到最適合的銀行。
