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自己找銀行的秘密
房屋貸款『最需要知道的貸款秘密』
買房貸款時，買方人的條件是很重要的，但是人跟物是同等重要的，也就是人的條件跟房子的條件。
有些人想說買房子就是用房子貸款跟人沒什麼關係，其實這觀念是不對的。
房屋貸款如果有深入研究後會發現是一個藝術，沒有絕對的，很多的特例。
很多別人都說沒法做的貸款但我都幫忙貸款下來了，為什麼我貸款的下來呢，那就看如何搭配跟選擇與一些關係。
(一)房子的估價
估價的金額原則上跟人的條件是不會有影響的，估價的金額通常是由鑑價部門或者外估的估價師事務所來估價。
但是市場上有兩家銀行估價是會因為人的條件估價是會改變的，1000多萬的案子一坪會落差大概1~10萬。
高總價的案子最高還有落差到一坪30萬左右的，這兩家銀行的方式其實算是特例，原則上銀行估價房子的價值跟人是脫鉤的。
(二)人的條件會影響金額，成數，利率
銀行估價完後貸款的成數跟利率就跟人的條件有很直接的關係了， 之前某董事長買房子月薪約50幾萬。
我問說那請問一下他的總負債多少，有沒有其他貸款，仲介是說沒問題啦，董事長耶，反正案子就先簽約了。
但是之後發生了一些問題，他的聯徵資料一調出來看到董事長還有兩間房子。
其中一間房子貸款就5000萬了，而現在要買的房子貸款又要6000萬負債比根本算不過，之後用比較變通的方式還款。
我們買房子的月收入其實跟我們的總負債是很有關係的，比方說車貸，其他房子的房貸。
也有一些是扣分的，比方說有信貸『銀行會想說，奇怪這個人有錢嗎?怎麼還會需要跟銀行借信貸』因此會在綜合評分的時候給我們扣分。
比方說信用卡繳最低月繳金額聯徵紀錄出來事都沒問題的。
可是『銀行會想說，奇怪這個人是沒錢嗎?刷卡的錢沒錢繳嗎?生活有困難?』
所以在綜合評分的時候給我們扣分，因此貸款的成數跟利率就會變差。
(三)沒有財力證明的怎麼辦呢？
如果收入比較沒有財力證明的怎麼辦呢？路邊攤、水果攤的怎麼辦呢？
某些銀行看你自己的記帳本，現場跟客戶聊覺得這個人可以，那可以用記帳本來認列，不太看收入的金流。
如果是自營商收入都有進有出，也有些銀行對於自營商特別好的，只算進不算出。
有的銀行可以有寬限期20年的方案但是需要存款夠多，比方說存款300萬可以有1500的貸款寬限期20年理財型的貸款，
每個銀行都有自己的特色。
(四)個人找銀行貸款時常會遇到的問題
個人要去找銀行貸款的時候常會遇到一個問題，每個銀行報的條件都很漂亮，那到底要找那一家銀行。
要跟銀行貸款需要寫貸款的申請書，寫了申請書之後銀行就會開始調財產清單跟所得清單還有聯徵紀錄。
最後配合銀行的內部準則就會有一個綜合性的評分，才會知道自己可以貸款的成數跟利率。
現在問題來了，每家銀行為了吸引客戶來他這家銀行，所以都報很好的條件，很有可能你跟銀行寫了申請書後。
她說因為你什麼條件什麼條件不好，所以利率跟成數只可以這樣子，但是我們寫銀行的申請書只可以寫三家。
因為寫了申請書後會調聯徵紀錄，聯徵紀錄短期被銀行調閱超過三次就會被銀行覺得這個人可能有問題。
是不是信用有瑕疵，第四家銀行去辦理你的貸款的時候條件就會變得比較差。
代書跟各個銀行都是緊密的合作夥伴關係，因此，他們報的條件也不會亂報，畢竟知道亂報以後就不會合作了。
能給的條件也是盡量給到最好，直接當VIP來對待，因此有貸款的需求找我們博揚地政士事務所就對了。
