Table of Contents
徐代書重點筆記
案例一：少數人《有》錢
※被動防禦→主動出擊
壹：本案故事：
(一)前言：
1.人數：
土地共有人10人。
2.持分：
我方有7人總共14/30的土地持分。
敵方有3人有16/30的土地持分。
3.財力：
共有人有足夠現金購買土地。
4.攻守：
我方被動防禦，最後出擊。
(二)問題：
敵方贈與土地將人數衝高，敵方因為土地及人數過半，因此使用多數決設定地上權給自己人，敵方將土地出售給第三人，地上權人主張優先購買權，我方少數共有人應該怎麼處理？
(三)我方心態
1.我方懷疑有回扣：
敵方想要將我們這塊土地賣給建商，但我怎麼知道他沒有拿回扣。搞不好檯面上賣個9000萬。實際上他回扣拿個2000萬現金，也就是這個土地他其實是可以賣1.1億，有這個可能性。
2.我方願意一起商談：
我們也願意跟敵方一起跟建商談，可是敵方根本不願意讓我們加入商談。
(四)敵方心思：
想要利用土地法34-1多數決的規定，將土地直接出售給建商。
(五)人數未過半：
1.土地法34-1規定：
土地過半+人數過半就可以用「多數決」將土地出售給第三人。
2.敵方問題：
敵方現在土地過半了，但是人數還沒過半。
(六)敵方新的戰略 ：
所以他們想到一個讓我們多數人的優先購買權，無用武之地的方式。他們可以繞了一個圈子，達到這個結果。至於怎麼做，就是下列四個步驟。
第一步驟：敵方贈與土地將人數過半
為了要先符合土地法34-1規定：
人數過半+土地過半 = 有多數決，現在的情況是，敵方土地過半，但是人數沒有，所以開始將土地贈與給親人，給人數衝高。如果用買賣的話，我方有優先購買權的權利，可以用同一條件購買，所以他們都用贈與土地的方式來增加人數。
第二步驟：敵方使用土地法34-1多數決設定地上權。
這時敵方土地過半+人數過半了，於是開始使用土地法34-1多數決的規定來設定地上權給自己人，少數人無法主張他們也要當地上權人。接著地上權人開始在土地上蓋建築物。
第三步驟，敵方使用土地法34-1多數決出售給外面第三人。
優先購買權也是有分強弱的，地上權人的優先購買權的效力>我們少數共有人之間的優先購買權。這時候地上權人使用優先購買權來購買，所以地上權人就買到了。
第四步驟：寫存證信函給我們這些少數人，說不領錢就給錢提存在法院。
寫了存證信函給我們，要我們去蓋章辦理土地的移轉，不蓋章他們一樣會強制給土地出售，到時候給分到的錢直接提存到法院裡面讓我們去領。
(七)我方兩個方案→但有缺點：
1.方案一：
(1)【我方】土地設定高額設定抵押權。
(2)【敵方】會打→抵押權不存在之訴訟及使公務員登載不實的刑責。
2.方案二：
(1)如果給自己的房子做個假扣押、假處分→做假的有相關的刑責的風險。
(八)我方新戰略→無缺點：
1.三個重點問題：
(1)敵方主張要土地賣給建商的金額，是否低於市價?
(2)我們這邊手上可動用現金有多少?
(3)所以現在問題是，我們的優先購買權弱於對方的優先購買權，這個問題囉？
2.答：
(1)低於市價
(2)現金足夠購買
(3)沒有錯
3.我方進攻
(1)本案例有特殊函釋可主張：
我們優先購買權弱於對方，但是在某些情況下是強於對方的，我們個案的情況下符合這個要件。我可以使用相關的函釋跟地政機關主張，所以敵方優先購買權效力大於我方優先購買權的問題就不存在了。
(2)我方有權主張購買敵方土地。
所以我們就變成了優先購買權人，可以用低於市價的情況下購買敵方土地。
(九)敵方防守：
我方優先購買權透過函釋的主張優先於地上權人後，敵方會馬上發現不對勁，這樣子下去就糟了。接下來敵方會馬上主張說已經跟建商解約了，沒有這次的買賣，那當然就沒有你們可以主張優先購買權的問題。
(十)我方最後進攻：
透過函釋的主張，可以做到敵方跟建商所談低於市價的價錢，強制賣給我們少數人。
(十一)為什麼徐代書說的這些法律效果，我在土地法34-1跟土地法34-1執行要點都找不到？
1.規定在
(1)土地法34-1執行要點。
(2)內政部的函釋。
(3)法院的判決、判例。
(十二)民眾自行辦理的缺點：
1.地政機關不做法律攻防分析：
地政機關也不會告訴我們這些攻防的細節、邏輯。
2.地政機關只告訴民眾需要提供的文件：
他們只會跟我們說按照土地法34-1執行要點，要提供什麼資料給地政機關，地政機關就可以辦理了。
3.按照正常程序走，法律攻防就會出問題：
地政機關要我們做的流程跟實際攻防的流程是不一樣的，所以有很多魔鬼藏在細節裡。真的照地政所教的正常流程走就完蛋了，要對法律跟登記都熟識才能知道細節在哪邊，才能幫客戶爭取最大的權益。
案例二：少數人《沒》錢
※主動出擊
貳：本案故事：
(一)前言：
1.人數：
土地共有人5人，
2.持分：
我方有1人總共1/5的土地+建物持分。
敵方有4人有4/5的土地+建物持分。
3.財力：
我方無現金
4.攻守：
我方主動出擊
(二)問題：
1.前言：
A君有信義區的房子，有1/5的建物及土地，以下簡稱B屋，A君缺錢想要拿1/5的建物及土地去換些錢回來。
2.A君無法讓1/5房子換成錢：
(1) A君拿B屋跟銀行借錢：
銀行不借，需要共有人全體同意。
(2)A君拿B屋給仲介公司賣：
仲介公司覺得有瑕疵不賣，而且就算賣也沒人敢買，因為房子有A君的家人住，買了也無法收租，還要打官司。
(三)我方心態：
不能借錢也不能賣錢，那就進去住總可以吧，
(四)敵方應對：
房間都住滿了，不然你就睡客廳吧，隨時歡迎回來，還給了我鑰匙。
(五)A君結論：
我明明就有房子的持分，但是什麼用都沒有。
(六)方法
我們事務所常常處理這類型持分房屋跟土地的案件，本所有3種以上的方案，可以立即將持分土地或房屋轉化為現金，如有持分土地及房屋的問題，可以立即打電話與我們聯繫。
