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徐代書重點筆記
壹、賣方違約怎麼辦?
(一)錢是進信託專戶：
買賣合約是有搭配信託，所以錢都是匯款到信託專戶裡面，並不是到賣方的帳戶裡面。
(二)房子先過戶，錢都在專戶：
房子是先過戶到買方的名下，最後來代書事務所簽結案單，雙方對於這次交易都沒有問題，錢才會進入賣方的帳戶裡面。
貳、賣方有什麼保障?
(一)舉例說明 ：
1.舉例：
房子成交金額1000萬元，200萬的現金當自備款，800萬是跟銀行貸款。
2.款項到位：
代書將房子過戶到買方名下前，要確認這200萬的現金跟800萬的貸款到位了沒有。
3.錢進專戶：
款項都到位後，辦理完程序，錢就會進入信託專戶裡面。
(二)確認自備款已經到位：
確認200萬的現金已經入信託專戶的方式，代書會請建經公司出對帳單並且蓋上建經公司大小章，確定自備款200萬已經入信託專戶了。
(三)確定貸款沒問題：
確認800萬的貸款沒問題的方式，代書會拿到銀行提供的設定契約書，確認內容都沒有問題，設定契約書也會蓋上銀行大小章。
(四)錢到位才會過戶：
1.建經公司對帳單及銀行設定契約書代書都拿到手了，才會將過戶與設定一起送到地政事務所。
2.這樣就可確定買方錢都到位了這時才將房子過戶到買方名下，所以賣方也會很放心的。
參、賣方要用自己寫的合約書是否安全?
(一)可以但是建議用建經公司公版合約書：
1.可以，只是會建議直接用建經公司版本的合約書。
2.建經公司的合約書是已經經過千錘百鍊，經歷過許多糾紛、官司、挑戰後的結果，對於買賣雙方會是最公平，最有保障的方案。
(二)對方堅持不用建經公司合約書
《通常有內情》：
1.明明有一份這麼好的買賣契約書，賣方代書要是堅持用他擬定的合約書通常都有問題。
2.可能有什麼特別的內容對賣方特別好的，或者有詐騙的可能，也有可能他本身不是代書。
(三)審核合約及與對方代書開會
《修改內容會有另外的費用》：
所以需要花很多時間每個字每個字審這些內容，針對不適合的內容大家還要花時間討論修改，也會有其他的代書費用。
肆、代書可否把關交易安全?
當然沒有問題，我們有很多幫客戶把關的經驗，也實際上遇到好幾次詐騙集團，該小心該注意的地方，都會做到最嚴格的把關。
伍、銀行、建經公司的差別?
(一)前言：
兩者最大的差別就是，買賣有糾紛的時候。
(二)兩者差別：
1.從資金的的角度，可以分成兩點跟各位介紹。
(1)有糾紛時，信託管理費不一樣：
a.銀行的信託：
官司打到最高法院花3年4個月，每3個月要付給銀行信託帳戶的管理費一次。大約會多付14次，也就是說1000萬成交，信託管理費8.4萬，買賣雙方各4.2萬的信託管理費。
【常態】：信託管理費，會是成交金額的6/10000，買賣雙方各3/10000。
1000萬成交金額，履約保證的信託費用6000元，買賣雙方各3000元
【特例】：官司打到最高法院花3年4個月，每3個月要付給銀行信託帳戶的管理費一次。大約會多付14次，也就是說1000萬成交，信託管理費8.4萬，買賣雙方各4.2萬的信託管理費。
打官司的花了3年4個月，每3個月就收一次6/10000的信託管理費。
也就是40個月的時間，那就要付14次的信託管理費，也就是8.4萬，買賣雙方各半，那就是各4.2萬的信託管理費。
b.建經公司的信託：
(a)買賣雙方各萬分之三：1000萬成交金額的信託管理費6000元，買賣雙方各3000元。
(b)沒有打官司完才能將款項拿出來的問題：因為建經公司有認證的權利，1至3個月錢就可以從信託專戶將對方違約的金錢撥款到應該拿到違約金的人手上。
(2)因糾紛日久，房價因此有漲跌，原本小糾紛衍伸成直接違約：
a.銀行的信託：
因為打官司可能一打就三年四個月過去了，房價可能【漲】或【跌】只需要超過違約金的金額，有利的一方就很有可能會違約。
b.建經公司的信託：
沒有要打官司1個月解決，有糾紛交付仲裁3個月內解決。不會有因為打官司時間久，房價因此漲或跌造成有利的一方直接賠違約金。
c.打官司打了三年四個月，房價漲或跌的結果：
(a)房價漲：屋主不賣賠違約金。
(b)房價跌：買方直接賠已入專戶款項。
2.違約了從打官司的角度分成兩點
(1)【銀行的信託】有糾紛：將信託帳戶凍結
a.糾紛處理：
要是有糾紛，銀行就給信託帳戶凍結，等到打完官司才能動用裡面的錢。
b.買方：
打官司的期間中間買方不敢買新房子，
c.賣方：
官司期間賣方也不敢賣房子，
d.結論：
曠日廢時就像被鬼壓一樣，還有房價變化的風險。
(2)【建經公司與銀行配合所設立的信託專戶】有糾紛：建經公司直接處理
a.買方違約：
經過催告買方不理，可直接將違約金的款項交由賣方沒收。
b.賣方違約：
買方已進入信託帳戶的錢就會還給買方。
(3)有糾紛時時間的差異
1.銀行的信託專戶：打官司可能打到3年4個月
2.建經公司跟銀行配合所設立的信託專戶：
(1)雙方主張的內容不一樣：不用打官司耗時間，直接走仲裁約1~3個月就搞定了。
(2)建經公司可以當裁判：建經公司有認證的權利，可以依照合約內容將錢沒收給賣方或者還給買方，最後如果是建經公司判斷錯誤那建經公司會負責。
(三)結論：會建議使用建經公司跟銀行配合所設立的信託專戶。
1.發生糾紛：發生糾紛的時候可以給自己最大的保障。
2.兩者費用：費用都是一樣
陸、買房特別須注意的事情?
(一)擔心風險：
如果擔心買房子會有任何的風險，交易安全我們代書可以幫忙把關，不管當主辦代書或者協辦代書都可以。
(二)合約書審閱及特約審閱：
1.買賣合約書跟信託專戶都可以由我們來審閱；重點是買賣簽約當下可能有特約的產生。
2.我們都可以事前先跟對方討論或者當下幫忙把關跟撰寫，買方貸款的條件我們也可以幫忙先評估。
柒、一位代書vs雙代書的差別？
(一)只找一位代書，我們可以是【主辦代書】：
簽約跟後續流程都是我負責，這樣子當然是對我們最有保障。
(二)賣方堅持找自己的代書，我們當【協辦代書】：
賣方堅持要用他的代書，我們可以當協辦代書，也就是所謂的【雙代書】，可以確保我們買方權益都不會受損，也可以保障交易安全。
(三)我們當協辦代書的話，有幾個重要的時刻我們會在場：
1.簽約前評估：
簽約前會先確認我們買方貸款的能力，確保貸款金額沒有問題，如有問題會提供解決方案及與賣方溝通買賣契約書增加特約。
2.簽約時：
(1)簽約時我們到場確認合約內容及細節，簽約前也可以先審閱過合約。
(2)特別約定事項給需要注意的事情，需要維護的事情，預防將來糾紛的事情都會特別註明清楚，如果對方代書對於特約內容有意見，都可以事前或者簽約時討論。
3.用印時：
政府公定契約書蓋章的時候我們也會幫你把關，確認內容及細節都沒有問題。
4.交屋時：
交屋也就是結案的時候我們也會在場確保本案順利完成。
5.終身免費諮詢：
(1)另外我們服務過的客戶終身有問題是免費諮詢的。
(2)對我們服務過的客戶終身都給予最完善的規劃及建議，如果你以後有任何房地產的問題都可以隨時打來或者傳line給我。
