台北代書|針對買方買房子，都會有許多想法及問題，透過這位口袋鼓鼓的客戶來跟各位分享，買房子應該要注意的事情。
《※※※點問題-看答案※※※》
內容目錄
台北代書|口袋裡的愛情
一個銀戒指
四張皇后Q的撲克牌
一張魔術信用卡
一片黑色口罩
黑色牛皮零錢包
一包衛生紙
一根牙線棒
一枝筆
迷你傘
這些只是我口袋裡的一小部分東西，所以它當然鼓鼓的。很多人都會問「你口袋裡裝了炸彈阿？」我多半給他們一個不失禮貌地微笑。
有時甚至會客氣地笑兩聲・就當是我對他們的應付。如果他們一直問我口袋裡有啥，我也不可能把東西都掏出來給他們看。
畢竟他們不是我好朋友，這些東西可是我經驗的累積，要拜我為師付費才會教的。
這些東西天天帶在身上，雖然一開始感覺有點重久了也就習慣了，這些東西都是我不想要留有遺憾的法寶。
但是好像都沒什麼人一直堅持要看我口袋裡的東西，真是沒有眼光；就算他們堅持想看，我最後還是不會給他們看的，哈哈。
每次有人問我口袋裡有啥，我都是隨便的笑了笑，接著就會有一段尷尬的小沉默，然後就換話題了。
事實上，我口袋裡的東西都是我精挑細選的，是為了隨時做好幸福的準備。每一樣都帶在身上，是為了在關鍵時刻讓對方需要我，喜歡我。
不，這麼說不夠精確，我把那些東西全帶在身上，是為了在關鍵時刻不要錯過將來的老婆。
要怎麼靠迷你傘、衛生紙、口罩、四張皇后Q 找到真愛呢?
但是如果……比方說，有個性感又美麗又清純的女孩，不，笑容迷人就好，一個長相平凡笑容迷人的女孩，下著雨她沒有帶傘在小雨中快步走著。
「小姐，我有帶一把傘給妳用，沒別的意思，雨傘送妳。」
我給他雨傘時，手腕有技巧性的動了動，讓他不經意地看見我的手15202or，她的瞳孔沒有放大，好像沒發生什麼事，我猜她看不懂…
「不好吧…」她用閃閃發亮藏不住光的大眼睛看著我。
我知道她很著急又怕丟臉，不過幸好在這遇見了我。「沒事，遮著吧。」
我露出陽光般的笑容而她也對我露出笑容，看見她的笑容都快沒法呼吸了。
她拿了我的雨傘，不知這是否是接受我的意思。
「我看妳口罩也淋濕了，這新的口罩給妳，這衛生紙也給妳擦擦水」
我從口袋裡拿出一個透明夾鏈袋再從裡面拿出一個新口罩給她，也拿出一包有質感的純白包裝小包環保衛生紙給她，這是 style。
「謝謝你。」她內心深處知道，沒有這雨傘、口罩、衛生紙，等等她可能很狼狽，可能會丟臉，沒有這迷你傘、口罩、衛生紙心情就會不好。
在這個時候，在這個關鍵時刻，她不會說：「你口袋裡裝了什麼鬼東西？」
她會很感激我給她迷你傘、口罩、衛生紙，或許不但感激，還會露出那個迷人的笑容。因為有了迷你傘、口罩、衛生紙而迷人地笑了。
雖然傘很貴、衛生紙會用完，笑容的回憶會消失，我還是很樂意做這個交換，我換得了好心情，運氣好的話還有可能換得幸福。
我接著跟她說：「我有四位女性朋友在吵誰是世界上最漂亮的女生，妳幫她們選一下如何?」
這時我從口袋裡拿起四張皇后Q的撲克牌，手指著牌說：「就是這四位女生」。
我將牌翻到背面說：「選一張，妳選的那位就是世界上最美的女生。
她手指指向某一張牌。
「所以這張是妳選的。」我看著她的眼睛。
「對」她點點頭。
「確定是這張?」我認真的看著她的眼睛。
「 是阿 。」 她又點點頭。
「所以她就是，世界上最漂亮的女生了」我將被選中的那張牌移到她的臉的正前方，將牌轉到正面。
正面是一個小鏡子，讓她像照鏡子一樣看見自己在鏡子裡。
我說：「原來妳就是那最漂亮的女生。」她顆顆的笑了「你口袋裡還有什麼？」態度是期待。
不會說有什麼鬼東西，也沒有負面的意思。而我會亳不遲疑地回答：「妳想要的通通有。」
「剛剛有開心嗎？」我看著她「有！」她給了我一個燦爛的微笑。
「那是不是該給我一點獎勵，我食指跟中指併攏伸直，拍一拍自己的臉頰。」她又害羞的笑了笑。我知道我機會很大。
「我們交個朋友吧」順勢著拿起手機打開Line。「好啊！」她也拿起手機，我們就這樣加了Line。
現在你明白了吧，我口袋裡裝的這些東西叫做幸福。機會不大，甚至不太可能發生，這些我知道，我並不笨。
幸福降臨的機會微乎其微，但當它降臨的時候，我可以說：「我有，我準備好了。」
不必說：真是遺憾，我沒有迷你傘、口罩、衛生紙跟四張皇后Q的撲克牌。
我鼓鼓滿滿的口袋裡放的就是這個，對微乎其微的機會能夠說「我準備好了」而不是遺憾。現在你們知道我是一個怎麼樣的人了吧！
我是一位深謀遠慮的謀略家，當然買房子的時候也顯現出我這種未雨綢繆且細膩的個性。
我想了很多問題，對我而言最重要的就是交易安全的問題。
第一次買房，直接跟賣方接洽，沒有透過仲介公司。如果只是自己上網搜尋如何買賣交易安全就跟賣方簽約，完成人生最大的一次交易，這根本是不智之舉。
買賣簽約找代書，賣方說他們有熟的代書，那又如何？
誰都明白付錢的是老大這個道理，除非賣方找的代書真的夠正直，不然通常都會偏袒付錢的雇主。
我需要找一位我信的過的代書並且夠專業的代書來幫我把關，先來問問徐代書好了，我父親房地產節稅規劃都是他在處理的。
代書這工作他們家族都做到第三代了，我上網搜尋也沒看到任何負面評價，代表這70多年一次失誤都沒有，這種經過時間驗證的我才信得過。
跟徐代書約在星期二下午兩點去他事務所諮詢，我想趕快給我擔心的問題都處理好，不然我又要失眠了。
每次睡不著，我都喝杯煙燻味的威士忌，但是酒喝多了又會睡不深而且容易作夢，反正快點給事情處理好就對了！
星期二是一個晴朗的天氣，來到了代書事務所坐在這花梨木的椅子上，我也是喜歡這個類型的椅子，
桌子就是一個石桌，我還記得這石桌下方是未切割原石的樣貌。
徐代書好像穿著沒什麼改變，領帶顏色也沒變過，我記憶力果然好。
「幾個重點我問一下，我的錢給了賣方，要是賣方不給我房子怎麼辦？」
我的手腕不自覺的晃了晃，秀了一下我剛買的手錶15202or，這時徐代書看了看我的手錶，這眼神應該是一種羨慕。
「這個你可以放心」徐代書說「我們的買賣合約是有搭配信託，所以錢都是匯款到信託專戶裡面，並不是到賣方的帳戶裡面。」
「房子是先過戶到買方的名下，最後來代書事務所簽結案單，雙方對於這次交易都沒有問題，錢才會進入賣方的帳戶裡面，所以這個你可以放心。」
「如果房子先過戶到我買方名下，那這樣子對賣方有什麼保障呢？」我想要給這事情弄懂一點，徐代書應該也看得出我的眼神散發出認真的感覺。
「我打個比方好了」徐代書說：「房子成交金額1000萬元，我們自己出200萬的現金當自備款，800萬是跟銀行貸款。」
「所以我們代書就是將房子過戶到買方名下前要確認這200萬的現金跟800萬的貸款到位了沒有，款項都到位後，辦理完程序，錢就會進入信託專戶裡面。」
「確認200萬的現金已經入信託專戶的方式」徐代書說：「代書會請建經公司出對帳單並且蓋上建經公司大小章，確定自備款200萬已經入信託專戶了。」
「確認800萬的貸款沒問題的方式」徐代書說「代書會拿到銀行提供的設定契約書，確認內容都沒有問題，設定契約書也會蓋上銀行大小章。」
「建經公司對帳單及銀行設定契約書代書都拿到手了」徐代書說：「才會將過戶與設定一起送到地政事務所，這樣就可確定買方錢都到位了，這時才將房子過戶到買方名下，所以賣方也會很放心的。」
「賣方想要用自己代書擬定的買賣合約書可以嗎？」我用食指搓了搓鼻子。
「可以是可以。」徐代書說「只是會建議直接用建經公司版本的合約書。」
「建經公司的合約書是已經經過千錘百鍊，經歷過許多糾紛、官司、挑戰後的結果，對於買賣雙方會是最公平，最有保障的方案。」
「明明有一份這麼好的買賣契約書。」徐代書說「賣方代書要是堅持用他擬定的合約書通常都有問題，可能有什麼特別的內容對賣方特別好的，或者他本身不是代書，也有可能是詐騙。」
「所以需要花很多時間每個字每個字審這些內容，針對不適合的內容大家還要花時間討論修改，也會有其他的代書費用。」
「外面有很多買賣房子詐騙的事件，徐代書可以幫忙把關嗎？」我用食指搓了搓我的大拇指，有發現嗎，我在思考事情的時候手指頭是一個開關。
「當然沒有問題」徐代書說：「我們有很多幫客戶把關的經驗，也實際上遇到好幾次詐騙集團，該小心該注意的地方，都會幫你做到最嚴格的把關。」
「我知道有分【銀行的信託專戶】跟【建經公司與銀行配合所開的信託專戶】，這兩種有差別嗎？」
我帶著CH的十字架戒指，我給他戴在我的食指上，思考事情的時候，用大拇指撥著戒指，他就會在我的食指上轉動。
我先講結論好了。徐代書說「會建議使用建經公司跟銀行配合所設立的信託專戶，發生糾紛的時候可以給自己最大的保障。況且兩者費用都是一樣的。」
「兩者最大的差別就是，買賣有糾紛的時候」徐代書說：「我用銀行的信託專戶跟建經公司與銀行配合所設立的信託專戶分別跟大家做解釋。」
【從資金的的角度，可以分成兩點跟各位介紹】
第一點、有糾紛時，信託管理費不一樣：
1.【銀行的信託】：官司打到最高法院花3年4個月，每3個月要付給銀行信託帳戶的管理費一次。大約會多付14次，也就是說1000萬成交，信託管理費8.4萬，買賣雙方各4.2萬的信託管理費。
【常態】：信託管理費，會是成交金額的6/10000，買賣雙方各3/10000。1000萬成交金額，履約保證的信託費用6000元，買賣雙方各3000元
【特例】：打官司打到最高法院花了3年4個月，每3個月就收一次6/10000的信託管理費。也就是40個月的時間，那就要付14次的信託管理費，也就是8.4萬，買賣雙方各半，那就是各4.2萬的信託管理費。
2.【建經公司的履約保證信託】：沒有官司打完才能將款項拿出來的問題，建經公司會做裁判，1至3個月錢就可以從信託專戶將對方違約的金錢撥款到應該拿到違約金的人手上。
第二點、因糾紛日久，房價因此有漲跌，原本小糾紛衍伸成直接違約。
1.【銀行的信託】：因為打官司可能一打就三年四個月過去了，房價可能【漲】或【跌】只需要超過違約金的金額，有利的一方就很有可能會違約。
2.【建經公司的信託】：沒有要打官司1個月解決，有糾紛交付仲裁3個月內解決，不會有因為打官司時間久，房價因此漲或跌造成有利的一方直接賠違約金。
第三點、打官司打了三年四個月，房價漲或跌的結果：
1.房價漲：屋主不賣，賠違約金。
2.房價跌：買方直接賠已入專戶款項。
【從打官司的角度也可以分成兩點跟各位介紹】
第一點、如果違約了，從打官司的角度比較：
【銀行的信託】將信託帳戶凍結：
要是有糾紛，銀行就給信託帳戶凍結，等到打完官司才能動用裡面的錢。
打官司的期間中間買方不敢買新房子，賣方也不敢賣房子，曠日廢時就像被鬼壓一樣，還有房價變化的風險。
【建經公司與銀行配合所設立的信託專戶】建經公司直接認證處理糾紛：
【買方違約】經過催告買方不理，可直接將違約金的款項交由賣方沒收。
【賣方違約】買方已進入信託帳戶的錢就會還給買方。
第二點、有糾紛時，時間的差異：
1.銀行的信託專戶：打官司可能打到3年4個月
2.建經公司跟銀行配合所設立的信託專戶：
(1)雙方主張的內容不一樣：不用打官司耗時間，直接走仲裁約1~3個月就搞定了。
(2)建經公司可以當裁判：建經公司有認證的權利，可以依照合約內容將錢沒收給賣方或者還給買方，最後如果是建經公司判斷錯誤那建經公司會負責。
「代書我這次要買房子，有沒有什麼特別需要注意的事情呢？」我的戒指持續轉動，其實旁人看到都應該會覺得很霸氣。
「如果擔心買房子會有任何的風險」徐代書說：「交易安全我們代書可以幫忙把關，不管當主辦代書或者協辦代書都可以，買賣合約書跟信託專戶都可以由我們來審閱。」
「重點是買賣簽約當下可能有特約的產生，我們都可以事前先跟對方討論或者當下幫忙把關跟撰寫，買方貸款的條件我們也可以幫忙先評估。」
「這樣子我就放心了！今天來找代書當然是找你幫忙把關的，你也知道我是個小心謹慎的人」
「我知道你小心謹慎」徐代書說「我還記得你大大鼓鼓的口袋。」
我跟代書就這樣一起笑了幾聲。
簽約當天徐代書幫忙溝通了幾項特別重要的特別約定事項，房屋貸款上面也得到了很大的協助，買賣流程也把關的很好。
簽約時賣方擔心房子過戶給我後，我不在結案單上面簽名，這樣子款項就沒法撥款，代書也溝通好這項難題，不然對方代書也有所堅持很難進行下去。
徐代書給我第一次買房子，有了一個很好的體驗。話說我是不是以後應該在我鼓鼓的口袋裡隨時放幾張徐代書的名片呢。
徐代書重點筆記
壹、賣方違約怎麼辦?
(一)錢是進信託專戶：
買賣合約是有搭配信託，所以錢都是匯款到信託專戶裡面，並不是到賣方的帳戶裡面。
(二)房子先過戶，錢都在專戶：
房子是先過戶到買方的名下，最後來代書事務所簽結案單，雙方對於這次交易都沒有問題，錢才會進入賣方的帳戶裡面。
貳、賣方有什麼保障?
(一)舉例說明 ：
1.舉例：
房子成交金額1000萬元，200萬的現金當自備款，800萬是跟銀行貸款。
2.款項到位：
代書將房子過戶到買方名下前，要確認這200萬的現金跟800萬的貸款到位了沒有。
3.錢進專戶：
款項都到位後，辦理完程序，錢就會進入信託專戶裡面。
(二)確認自備款已經到位：
確認200萬的現金已經入信託專戶的方式，代書會請建經公司出對帳單並且蓋上建經公司大小章，確定自備款200萬已經入信託專戶了。
(三)確定貸款沒問題：
確認800萬的貸款沒問題的方式，代書會拿到銀行提供的設定契約書，確認內容都沒有問題，設定契約書也會蓋上銀行大小章。
(四)錢到位才會過戶：
1.建經公司對帳單及銀行設定契約書代書都拿到手了，才會將過戶與設定一起送到地政事務所。
2.這樣就可確定買方錢都到位了這時才將房子過戶到買方名下，所以賣方也會很放心的。
參、賣方要用自己寫的合約書是否安全?
(一)可以但是建議用建經公司公版合約書：
1.可以，只是會建議直接用建經公司版本的合約書。
2.建經公司的合約書是已經經過千錘百鍊，經歷過許多糾紛、官司、挑戰後的結果，對於買賣雙方會是最公平，最有保障的方案。
(二)對方堅持不用建經公司合約書
《通常有內情》：
1.明明有一份這麼好的買賣契約書，賣方代書要是堅持用他擬定的合約書通常都有問題。
2.可能有什麼特別的內容對賣方特別好的，或者有詐騙的可能，也有可能他本身不是代書。
(三)審核合約及與對方代書開會
《修改內容會有另外的費用》：
所以需要花很多時間每個字每個字審這些內容，針對不適合的內容大家還要花時間討論修改，也會有其他的代書費用。
肆、代書可否把關交易安全?
當然沒有問題，我們有很多幫客戶把關的經驗，也實際上遇到好幾次詐騙集團，該小心該注意的地方，都會做到最嚴格的把關。
伍、銀行、建經公司的差別?
(一)前言：
兩者最大的差別就是，買賣有糾紛的時候。
(二)兩者差別：
1.從資金的的角度，可以分成兩點跟各位介紹。
(1)有糾紛時，信託管理費不一樣：
a.銀行的信託：
官司打到最高法院花3年4個月，每3個月要付給銀行信託帳戶的管理費一次。大約會多付14次，也就是說1000萬成交，信託管理費8.4萬，買賣雙方各4.2萬的信託管理費。
【常態】：信託管理費，會是成交金額的6/10000，買賣雙方各3/10000。
1000萬成交金額，履約保證的信託費用6000元，買賣雙方各3000元
【特例】：官司打到最高法院花3年4個月，每3個月要付給銀行信託帳戶的管理費一次。大約會多付14次，也就是說1000萬成交，信託管理費8.4萬，買賣雙方各4.2萬的信託管理費。
打官司的花了3年4個月，每3個月就收一次6/10000的信託管理費。
也就是40個月的時間，那就要付14次的信託管理費，也就是8.4萬，買賣雙方各半，那就是各4.2萬的信託管理費。
b.建經公司的信託：
(a)買賣雙方各萬分之三：1000萬成交金額的信託管理費6000元，買賣雙方各3000元。
(b)沒有打官司完才能將款項拿出來的問題：因為建經公司有認證的權利，1至3個月錢就可以從信託專戶將對方違約的金錢撥款到應該拿到違約金的人手上。
(2)因糾紛日久，房價因此有漲跌，原本小糾紛衍伸成直接違約：
a.銀行的信託：
因為打官司可能一打就三年四個月過去了，房價可能【漲】或【跌】只需要超過違約金的金額，有利的一方就很有可能會違約。
b.建經公司的信託：
沒有要打官司1個月解決，有糾紛交付仲裁3個月內解決。不會有因為打官司時間久，房價因此漲或跌造成有利的一方直接賠違約金。
c.打官司打了三年四個月，房價漲或跌的結果：
(a)房價漲：屋主不賣賠違約金。
(b)房價跌：買方直接賠已入專戶款項。
2.違約了從打官司的角度分成兩點
(1)【銀行的信託】有糾紛：將信託帳戶凍結
a.糾紛處理：
要是有糾紛，銀行就給信託帳戶凍結，等到打完官司才能動用裡面的錢。
b.買方：
打官司的期間中間買方不敢買新房子，
c.賣方：
官司期間賣方也不敢賣房子，
d.結論：
曠日廢時就像被鬼壓一樣，還有房價變化的風險。
(2)【建經公司與銀行配合所設立的信託專戶】有糾紛：建經公司直接處理
a.買方違約：
經過催告買方不理，可直接將違約金的款項交由賣方沒收。
b.賣方違約：
買方已進入信託帳戶的錢就會還給買方。
(3)有糾紛時時間的差異
1.銀行的信託專戶：打官司可能打到3年4個月
2.建經公司跟銀行配合所設立的信託專戶：
(1)雙方主張的內容不一樣：不用打官司耗時間，直接走仲裁約1~3個月就搞定了。
(2)建經公司可以當裁判：建經公司有認證的權利，可以依照合約內容將錢沒收給賣方或者還給買方，最後如果是建經公司判斷錯誤那建經公司會負責。
(三)結論：會建議使用建經公司跟銀行配合所設立的信託專戶。
1.發生糾紛：發生糾紛的時候可以給自己最大的保障。
2.兩者費用：費用都是一樣
陸、買房特別須注意的事情?
(一)擔心風險：
如果擔心買房子會有任何的風險，交易安全我們代書可以幫忙把關，不管當主辦代書或者協辦代書都可以。
(二)合約書審閱及特約審閱：
1.買賣合約書跟信託專戶都可以由我們來審閱；重點是買賣簽約當下可能有特約的產生。
2.我們都可以事前先跟對方討論或者當下幫忙把關跟撰寫，買方貸款的條件我們也可以幫忙先評估。
柒、一位代書vs雙代書的差別？
(一)只找一位代書，我們可以是【主辦代書】：
簽約跟後續流程都是我負責，這樣子當然是對我們最有保障。
(二)賣方堅持找自己的代書，我們當【協辦代書】：
賣方堅持要用他的代書，我們可以當協辦代書，也就是所謂的【雙代書】，可以確保我們買方權益都不會受損，也可以保障交易安全。
(三)我們當協辦代書的話，有幾個重要的時刻我們會在場：
1.簽約前評估：
簽約前會先確認我們買方貸款的能力，確保貸款金額沒有問題，如有問題會提供解決方案及與賣方溝通買賣契約書增加特約。
2.簽約時：
(1)簽約時我們到場確認合約內容及細節，簽約前也可以先審閱過合約。
(2)特別約定事項給需要注意的事情，需要維護的事情，預防將來糾紛的事情都會特別註明清楚，如果對方代書對於特約內容有意見，都可以事前或者簽約時討論。
3.用印時：
政府公定契約書蓋章的時候我們也會幫你把關，確認內容及細節都沒有問題。
4.交屋時：
交屋也就是結案的時候我們也會在場確保本案順利完成。
5.終身免費諮詢：
(1)另外我們服務過的客戶終身有問題是免費諮詢的。
(2)對我們服務過的客戶終身都給予最完善的規劃及建議，如果你以後有任何房地產的問題都可以隨時打來或者傳line給我。
