有位臺北市的林小姐來找臺北市代書徐代書，問說她臺北市有間房子很喜歡，很想買。
但是怕之後貸款貸不到怎麼辦，有沒有什麼方法可以事前評估一下，事前先評估會不會很麻煩呢？
於是臺北市代書徐代書就娓娓道來。
Table of Contents
臺北市代書告訴你- 什麼是買房前先估價
(一)買房前人跟物的評估
1.人：
因為尚未寫貸款的申請書，所以無法先調閱你的聯徵紀錄、財產清單、所得清單。
所以一定要很老實的向代書說明實際情形，有些客戶會想說，如果我騙過代書，是不是就等於騙過了銀行。
這樣子是不是就過關了；有這種想法的就是大錯特錯，如果在一開始我們知道漏洞在哪。
我們還來的及去補這個洞，等一切資料都送出去的時候就已經來不及了。
所以事前一定要讓代書得到最完整的資訊才有辦法做出最完整最全盤的貸款規劃。
2.物：
初估部分其實很簡單，首先就是判斷，這個人的條件好還是壞、有無收入證明，要貸款的利率跟成數。
知道這些就會知道這個人的條件適用哪幾家銀行是特別有利的。
因為每一家銀行我們都有配合的經理或者襄理當然也有他們的line。
直接將要估價的案子傳給適合的銀行就可以了。
從銀行的角度去看貸款案子是這樣子的，人跟物都不錯，銀行之間就是比條件，困難件同工不同酬。
銀行不喜歡接，可以做的案子就做，不能做的或者過度困難的案子那就不做，不用浪費時間。
(二)一般估價
一般估價流程，代書→銀行估價→代書，估價是一件簡單輕鬆的事情。
銀行估價又分兩種，這邊所謂的估價指的是初估，分內部估價跟外部估價。
(1)內部估價：銀行的人員自行透過銀行內部的系統，參考這棟或者隔壁有無放款過的案例去做比較。
並同時參考實價登錄給出一個估價區間跟利率。
(2)外部估價：外商銀行幾乎都是送到外面的估價師事務所估價，通常銀行會配合三家估價師事務所。
採不特定送件，避免估價金額有失偏頗。
因此，一般的估價流程有可能是銀行內部估價也有可能是送估價事務所外部估價。
例如：
林小姐的案子位於台北市中山區民生東路二段的房子，送了三家銀行估價
得到的是這樣子
甲銀行估價1200萬 貸款八成 = 960。
乙銀行估價1150萬 貸款八成 = 920。
丙銀行估價1160萬 貸款八成 = 928。
這就是所謂的初估。
一開始最初的估價。
(三)估價特例
甲銀行估價1200萬 貸款八成 = 960萬。
乙銀行估價1150萬 貸款八成 = 920萬。
丙銀行估價1160萬 貸款八成 = 928萬。
丁銀行估價1300萬 貸款八成 =1040萬。
丁銀行為什麼可以有這麼好的估價金額跟利率呢，可能有些條件的，例如是否願意跟銀行互惠。
如果是貸款不到這個數字就無法簽約的話，我眼中的估價流程是這樣子的：
代書→銀行襄理→代書→銀行襄理→請估價人員實地查勘→銀行襄理寫報告→代書→銀行襄理→銀行業務主管→銀行襄理→代書→銀行襄理→審查→代書→業務主管→審查→襄理→代書。
還沒包含中間回報客戶的電話一通電話需要聊到10~15分鐘這就是為什麼會有同間銀行。
同間分行估價金額不一樣的情形。
估價是一門藝術。
